Revisión de hipótesis y propuestas en materia de políticas de suelo
| Autor | Roberto Eibenschutz Hartman |
| Páginas | 211-226 |
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REVISIÓN DE HIPÓTESIS A LA LUZ DE LOS RESULTADOS DEL ESTUDIO
La hipótesis principal plantea:
El “mercado formal” (o formalizado) de suelo urbano es incapaz de ofre-
cer en cantidad y precio productos tierra/vivienda adecuados a las nece-
sidades y posibilidades de compra de una proporción importante de la
población, principalmente la de menores ingresos. Esta situación ha gene-
rado la aparición de varios tipos de “mercados informales” (o submerca-
dos) con diferentes grados de integración entre sí y entre el mercado
formalizado, y se han convertido en casi la única solución habitacional
para los hogares de menores ingresos.
La hipótesis principal ha sido comprobada en muchos estudios reali-
zados sobre el tema. Lo que este estudio aporta es el hecho de que todavía
hoy en día esta situación persiste en seis de las ocho ciudades estudiadas
Mérida y Chilpancingo menos en donde se identificaron asentamientos
humanos informales recientes, creados después de 2000 y que todavía
no están regularizados. Otro resultado que aporta el estudio, es que el
mercado formal de suelo/vivienda, representado, casi exclusivamente,
por la oferta de desarrolladores privados, atendió en el año de 2007 para
las ocho ciudades estudiadas, a cerca del 65% de la demanda, sin tener
un producto al que puedan acceder las familias con ingresos inferiores a
4.4 salarios mínimos mensuales. También se detectó que exceptuando el
Centro Histórico del DF y un futuro programa de lotes con servicios en
Tampico, no existe una oferta directa del sector público de suelo/vivien-
da independiente de algún programa de regularización.
Capítulo 7
Revisión de hipótesis y propuestas
en materia de políticas de suelo
Roberto Eibenschutz H. / Pablo Benlliure B.212
La 1a. hipótesis secundaria menciona:
En los mercados informales (o submercados) la población de menores
ingresos, no sólo obtiene la tierra/vivienda a precios adecuados a sus ingre-
sos, sino que fundamentalmente, la obtiene en cantidad y condiciones
de pago accesibles, que se adecuan a sus posibilidades económicas y a su
cultura.
Se pudo corroborar esta hipótesis en el estudio, con los resultados de
las encuestas levantadas en los AHI que se exponen de manera sintética
en la “Tabla comparativa de los mercados informal y formal” que se presen-
ta en la página 205. En la tabla se resumen los precios pagados por los
pobladores en la compra de lotes y las condiciones de enganches, plazos
y monto de las mensualidades. También se presentan los niveles de ingre-
so de las familias, requeridos para acceder a dichos lotes ofrecidos en el
mercado informal que van desde 0.3 hasta 1.6 veces el salario mínimo
mensual (SMM), que contrastan con los 5.1 SMM que se requieren para com-
prar las viviendas más económicas que se ofrecen en el mercado formal.
Habrá que añadir que el mercado formal ha dejado de ofrecer lotes
urbanizados, concentrándose solamente en la producción y venta de
viviendas. Lo anterior como resultado de las políticas de crédito de las
Sofoles y bancos que no otorgan créditos puente para la urbanización.
En cuanto a la 2a. hipótesis secundaria que busca establecer que:
Uno de los factores que más ha afectado, recientemente, los precios del
producto tierra/vivienda en el mercado de suelo urbano, ha sido la regu-
lación impuesta a la tierra por las políticas, planes e instrumentos de
planeación urbana, como son la zonificación, el uso del suelo y la inten-
sidad de aprovechamiento permitidos, así como las condiciones de infra-
estructura básica reglamentadas. Estas regulaciones impuestas por los
instrumentos de planeación, son tanto más determinantes en el precio
de la tierra/vivienda, cuanto más se encuentra consolidado el sistema de
planeación y su aplicación es menos flexible.
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