Aspectos legales por considerar en un contrato de crédito hipotecario
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El contrato es el instrumento por el cual dos o más personas físicas o morales crean, transfieren, modifican o extinguen derechos y obligaciones, a través del acuerdo de voluntades.
Cabe destacar que la legislación mexicana tiene su origen en el derecho romano, el cual regula la figura del contrato y su antecedente se encuentra en el nexum, constituyendo así el primer contrato romano que tenía por característica principal la rígida solemnidad que debía seguirse para su perfeccionamiento, realizándose en la presencia de cinco testigos. Una derivación del contrato mencionado era la sponsio y la stipulatio, las cuales consistían en el empleo de palabras solemnes, creando un contrato verbal, el primero era entre ciudadanos romanos y el segundo lo realizaban los no ciudadanos (no nacidos en Roma).
Así, en la actualidad existe una diversidad de contratos, los cuales tienen por función darle certeza jurídica a los contratantes respecto del cumplimiento de las obligaciones y derechos pactados en el contenido del contrato.
Por otra parte, en términos del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM) la propiedad comprendida dentro de los límites del territorio nacional, corresponde a la nación misma que tiene la facultad de transmitir el dominio de las tierras a los particulares, constituyendo así la propiedad privada, la cual le da derecho al propietario de gozar y disponer de ellas; sin embargo, dicho bien es susceptible de tener gravamen, como en el caso de que el propietario al solicitar un crédito con una institución bancaria deja en garantía su propiedad a través de un contrato de crédito con hipoteca; por ello, es importante que la persona que suscriba uno de esta índole conozca los beneficios, así como los riesgos de firmarlo.
En términos del artículo 2893 del Código Civil Federal (CCF), la hipoteca es una garantía real (un gravamen sobre un inmueble) constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes.
Para el jurista Rafael Rojina Villegas "la hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes determinados, inmuebles, enajenables, para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, sin desposeer al dueño del bien gravado y que otorga a su titular los derechos de persecución, de venta y de preferencia en el pago, para el caso de incumplimiento de la obligación".
Los elementos doctrinales que integran el contrato son los siguientes:
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Es unilateral. La obligación principal se genera para el deudor hipotecario.
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Es gratuito. Ya que sólo genera provechos para el acreedor, consistentes en la seguridad desde el punto de vista económico, de que será cumplida la obligación del deudor en su favor o indemnizado cabalmente en el caso de incumplimiento.
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Es oneroso. Cuando el acreedor paga una contraprestación al deudor hipotecario por la celebración del contrato a cambio de constituir la garantía real.
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Es bilateral consensual. No se requiere de la entrega de la cosa, para perfeccionar el contrato, es más, el deudor nunca tendrá la obligación de entregar la cosa, mientras no se haga efectiva la garantía.
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Es formal. Siempre requiere de una manera determinada impuesta por la ley para la validez del contrato, en caso contrario se declara nulo.
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Es nominado. Ya que su regulación se encuentra enmarcada en la legislación aplicable, en este caso el CCF.
El CCF establece dos clases de hipoteca, las cuales es necesario conocer toda vez que indican el momento en que se puede constituir una:
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Hipoteca voluntaria. Conforme al artículo 2920 del CCF, es aquella convenida entre las partes o la
establecida por disposición del dueño de los bienes sobre los que se constituye; es decir, es cuando el propietario del inmueble decide constituir una hipoteca a cambio de un crédito, a través del acuerdo de voluntades. -
Hipoteca necesaria. En términos del artículo 2931 del CCF, es aquella que por disposición expresa y especial de la ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran o para garantizar los créditos de determinados acreedores.
El fundamento del contrato de crédito...
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