Impuesto predial
| Autor | Vicente Velázquez Meléndez |
| Páginas | 153-181 |
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El impuesto predial es la contribución más importante para cualquier entidad, y para el Estado de México no puede ser la excepción. Este impuesto tiene toda la atención de las autoridades hacendarias, y en este estado se ha tenido cuidado en su regulación, incluyendo conceptos importantes que tienen efecto en su cálculo, a diferencia de otros estados en donde su regulación es insuficiente.
Se establece en el artículo 107 del CFEM que están obligadas al pago del impuesto predial las personas físicas y jurídico-colectivas (personas morales) que sean propietarias o poseedoras de inmuebles en el Estado de México.
Las personas citadas en el párrafo anterior deberán calcular anualmente el impuesto predial a su cargo y manifestarlo en el mismo formato utilizado para determinar y declarar el valor catastral de los inmuebles.
Se indica en el artículo 108 del Código que la base de cálculo del impuesto predial será el valor catastral declarado por los propietarios o poseedores de inmuebles, mediante la manifestación que presenten ante la Tesorería Municipal de la jurisdicción que le corresponda al contribuyente y que esté determinado conforme a la tabla de valores unitarios de suelo y construcciones publicadas en el periódico oficial, mismas que menciono como sigue:
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TABLA DE VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCIONES
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Estas tablas se utilizan para clasificar los inmuebles dependiendo del uso y tipo de construcción que se trate; normalmente un inmueble contiene varios elementos de los antes mencionados, por tanto, deben determinarse varios valores, varios tipos de construcción, etcétera, para llegar al valor catastral correcto de la construcción. Publicación del 22 de Noviembre de 2016.
Tratándose del suelo, en la codificación que servirá para identificar a los diferentes tipos de áreas homogéneas, se deberán considerar los criterios de uso de suelo y nivel de jerarquización siguientes:
El uso de suelo puede ser (artículo 47 del Reglamento del Título Quinto):
Habitacional ( H )
Comercial ( C ) Industrial ( I ) Equipamiento ( E ) Agrícola ( A ) Agostadero ( B ) Forestal ( F ) Eriazo ( G ) Especial ( L )
Los niveles de jerarquización de los inmuebles se identifican por una clave que asigna diversas categorías a los usos de suelo y se definen atendiendo al análisis cuantitativo y cualitativo predominante sobre la existencia, calidad y disponibilidad de los servicios públicos, uso de suelo, infraestructura, equipamiento, régimen jurídico de la propiedad, nivel socioeconómico de la población, así como el tipo y calidad de las construcciones.
Con base en lo anterior, para clasificar el terreno, el código del área homogénea se integra por dos caracteres: el primero es alfabético y corresponde a la clave de uso del suelo, el segundo es numérico y corresponde al nivel de jerarquización, conforme a la siguiente clasificación y tabla (artículo 193 del CFEM):
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De conformidad con lo dispuesto en el artículo 200 del Código, el valor de la construcción de un inmueble se obtiene de multiplicar la construcción expresada en la unidad de medida, de acuerdo a la tipología que le corresponda, por el correlativo valor unitario de construcción, contenido en la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones antes citada, y el resultado obtenido por los factores de mérito o demérito respecto al número de años, al grado de conservación y al número de niveles.
Después de haber clasificado el terreno y la construcción, haberle asignado valores y haber determinado el valor catastral, considerando los elementos antes citados, el impuesto a pagar será la cantidad que resulte de aplicar a dicho valor catastral la siguiente tarifa contenida en el artículo 109 del Código:
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El impuesto a pagar por todo el año será el resultado de sumar a la cuota fija que corresponda de la tarifa el resultado de multiplicar el factor aplicable previsto para cada rango por la diferencia que exista entre el valor catastral del inmueble de que se trate y el valor catastral que se indica en el LI del rango que le corresponda, como sigue:
Valor catastral (?) LI (=) Excedente del LI (×) Factor (=) Resultado (+) Cuota Fija (=) Impuesto a cargo
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Vcat = Vt + Vc
Valor Catastral = Valor del terreno (+) valor de la construcción
Valor del Terreno = m2terreno (×) valor unitario (×) factor mérito o demérito
Valor de la Construcción = m2de construcción (×) valor unitario (×) factor de mérito o demérito
Condominios = Areas privativas (+) proporcional indiviso
Como ya vimos en el esquema anterior, el valor catastral de los inmuebles se determinará sumando al valor catastral del terreno el valor catastral de la construcción o construcciones existentes en el predio (artículo 199 CFEM).
El valor catastral del terreno se calculará mediante la aplicación de la siguiente fórmula:
VCT = (SP × VUS) (FFe × FFo × FI × FA × FT × FP × FR)
Para comprender la fórmula anterior, debemos definir cada uno de sus componentes contenidos en el artículo 59 del Reglamento del Título V del Código denominado del “Catastro”, como sigue:
VCT = Valor catastral del terreno.
SP = Superficie total de terreno del inmueble. VUS = Valor unitario de suelo.
FFe = Factor de frente.
FFo = Factor de fondo.
FI = Factor de irregularidad.
FA = Factor de área.
FT = Factor de topografía.
FP = Factor de posición dentro de la manzana catastral. FR = Factor de restricción
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El valor catastral de la construcción será la suma de los valores deter-minados individualmente para cada una de las edificaciones existentes en el predio, conforme a las tipologías que correspondan, mediante la aplicación de la siguiente fórmula (artículo 200 CFEM):
VCC = (SC × VUC) (FEC × FGC × FN)
Donde:
VCC = Valor catastral de la construcción.
SC = Superficie de la(s) construcción(es) existente(s) en el inmueble.
VUC = Valor unitario de la construcción.
FEC = Factor de edad de la construcción.
FGC = Factor de grado de conservación de la construcción. FN = Factor de número de niveles edificados.
Veamos ahora los factores que afectan el valor catastral del terreno:
Ya que vimos la determinación de las fórmulas para calcular el valor catastral del terreno y de la construcción, analicemos cada uno de los elementos que integran dichas fórmulas.
De acuerdo con lo anterior, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 60 del Reglamento ya mencionado, los factores de mérito o demérito aplicables para efectos de la valuación catastral del terreno, respecto del frente, del fondo, de irregularidad, de área, de topografía y de posición dentro de la manzana, se definen y determinan como sigue:
El factor de frente (FFe) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya longitud de frente sea menor a 3.50 metros lineales y será el resultado de dividir la longitud del frente del predio de que se trate entre la constante equivalente a la longitud de frente mínima...
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