Fusión de terrenos y constitución de copropiedad. Aspectos legales y fiscales que se deben considerar
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Introducción
Con objeto de abatir costos y de generar un tipo de asociación en proyectos de desarrollo inmobiliario, muchas empresas inmobiliarias y constructoras proceden a fusionar lotes de terrenos y constituir un régimen de copropiedad sobre el inmueble unificado (cosa común). Al respecto, algunos especialistas han sostenido que esa operación produce una transmisión de la propiedad que encuadra en la hipótesis del artículo 14, fracción I, del Código Fiscal de la Federación (CFF), de tal suerte que se está ante una enajenación de bienes para efectos fiscales. Sin embargo, otros especialistas opinan lo contrario, de tal suerte que la fusión de lotes de terreno y la subsecuente copropiedad que se genera sobre el lote unificado no constituyen una transmisión de la propiedad. Esta dualidad de puntos de vista sobre un mismo tema, nos lleva a un amplio estudio sobre dicha operación con objeto de introducir elementos adicionales que pueden servir para despejar la naturaleza jurídica de la misma y su efecto fiscal.
Es importante advertir que el régimen de copropiedad se puede constituir sobre cualquier cosa o derecho mediante múltiples actos o hechos jurídicos; sin embargo, este artículo sólo versa sobre la copropiedad que se constituye con la fusión de lotes de terreno, en la cual previamente a la fusión existían lotes delimitados y en la que los propietarios deciden sumar sus derechos de propiedad (fusionar lotes), a fin de constituir una copropiedad, en la que dejan de ser propietarios identificados de un lote, para ser copropietarios de un lote unificado.
Razón de la operación
Muchas empresas inmobiliarias y constructoras que pretenden desarrollar proyectos inmobiliarios conjuntamente con otras personas, pero que no desean constituir una sociedad o celebrar un tipo de contrato de asociación en participación, emplean la figura de la copropiedad para el inicio y el desarrollo del proyecto, participando de los beneficios y las cargas del mismo, proporcionalmente a sus respectivas porciones o parte alícuota. Por ejemplo, tenemos tres lotes de terreno colindantes de 100 m2 cada uno de ellos y que son propiedad de tres personas diferentes, que tienen la intención de construir un edificio de departamentos sobre tales lotes, pero que de manera aislada no cuentan con los recursos para adquirir otros dos lotes. En este caso, se podría optar por una sociedad entre todos ellos o celebrar un contrato de asociación en participación; sin embargo, deciden mejor constituir una copropiedad sobre los lotes, acordando la fusión de los tres, a fin de crear un solo lote de 300 m2 y pactando que la distribución de las utilidades o perdidas será en proporción de su aportación (100 m2), de tal forma que la participación será de 33.33% para cada uno de los copropietarios.
Como se puede constatar, la primer razón de la operación es la suma de patrimonios para crear una cosa común, abatiendo con ello diversos gastos y costos, sin la necesidad de constituir algún tipo de sociedad; sin embargo, la duda existente es la posibilidad de que a través de esa fusión y constitución, se haya procedido a la transmisión de la propiedad entre los condueños, de tal forma que se actualizara la enajenación de bienes entre ellos.
Consideraciones legales
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Del análisis estricto del artículo 14 del CFF se desprende lo que debe entenderse por enajenación de bienes para efectos fiscales, tomando especial importancia lo dispuesto en su fracción I que a la letra señala lo siguiente:
Artículo 14. Se entiende por enajenación de bienes:
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Toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado.
En este orden de ideas, para que opere la enajenación de bienes en los términos de la fracción antes señalado, se requieren dos condiciones indispensables:
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Que exista un acto o hecho jurídico que engendre una transmisión.
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Que esa transmisión opere sobre el derecho de propiedad.
Para tal efecto, el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española define a la palabra transmisión (transmitir) como el verbo o la acción de trasladar y que en derecho se traduce en la acción o verbo de enajenar, ceder o dejar a alguien un derecho u otra cosa. En este sentido, una transmisión puede operar sobre cualquier clase de derechos; sin embargo, en el caso de la fracción I, no se hace referencia a la transmisión de derechos sino a la propiedad que en esencia es un derecho.
Ello nos lleva a una primer conclusión. Toda transmisión jurídica opera sobre derechos, pero para que ésta encuadre en la hipótesis normativa del artículo 14, fracción I, delCFF, debe operar sobre el derecho de propiedad, de tal forma que se transfiera de una persona a otra la propiedad. Si ésa no es sobre la propiedad podrá existir la traslación de un derecho, pero no se considerará enajenación de bienes, al no transmitirse la propiedad sobre ese bien.
Por tanto, para dilucidar el alcance y la correcta interpretación del artículo antes invocado, debe quedar claro el significado de "propiedad".
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Según Rojina Villegas, la propiedad es "el poder que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla en un sentido jurídico (...)"
Por su parte, el artículo 830 del Código Civil Federal (CCF) de aplicación supletoria a la materia fiscal, no define a la propiedad y sólo se limita a decir que el propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes. Por tanto, desde el punto de vista legal, el derecho de propiedad se puede definir como: "Aquel derecho que autoriza al propietario de una cosa para gozar y disponer de ella con las limitaciones que fijen las leyes".
En este sentido, lo que diferencia a un derecho de propiedad sobre cualquier otra clase de derechos, estriba en la facultad o poder que tiene una persona sobre unas cosa (aprovecharse, gozar y disponer).
Para algunos autores, la propiedad constituye una suma de facultades (usar, disfrutar, abusar, poseer, disponer, etcétera). Para otros no es una suma de facultades, sino una unidad de poderes conferidos, de tal forma que no es posible enumerar las facultades, ya que no es posible enunciar lo que el propietario puede hacer, sino sólo lo que no puede hacer. Sin embargo, en ambos casos concurre un elemento común: el propietario goza de poder o facultad sobre una cosa, que le permite usar, disfrutar y disponer de la misma.
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Por tanto, si el acto o hecho jurídico que transmite un derecho no dota de facultades para disfrutar y disponer de la cosa al adquirente, la transmisión operará sobre un derecho, pero no sobre el de propiedad. Por ejemplo, de acuerdo con lo establecido en el título quinto del CCF se pueden transmitir o ceder los derechos de usufructo, uso o habitación, pero esa transmisión aunque versa...
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