Fideicomisos inmobiliarios (Fibras). Conozca sus ventajas y el tratamiento fiscal. Marco teórico
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Los fideicomisos inmobiliarios o fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (Fibras) tienen su antecedente más próximo en los Real Estate Income Trusts (REITS) que operan en Estados Unidos.
Los REITS se originaron en 1880 en ese país, cuando se logró que los fideicomisos inmobiliarios no fueran gravados a nivel corporativo, con la condición de que las utilidades generadas por el fideicomiso se transfirieran a los inversionistas, los cuales pagarían el impuesto correspondiente. De esta manera, se evitó la doble imposición sobre los beneficios del fideicomiso.
Esta ventaja fiscal fue revertida en la década de 1930, cuando se estableció que, en primer término, las inversiones en tales fideicomisos fueran gravadas a nivel corporativo y, con posterioridad, se tendrían que considerar como ingresos gravables para los inversionistas. En la década de 1960 se reestableció la no doble imposición para los fideicomisos inmobiliarios (ventaja que sigue vigente), lo que propició un auge de los REITS en aquel país.
En la actualidad, existen REITS en Estados Unidos que se negocian en bolsa de valores.
Cabe observar que no sólo en Estados Unidos existen REITS, figuras jurídicas semejantes también operan en Australia, Bélgica, Canadá, Corea del Sur, Francia, Holanda, Japón y Sudáfrica, entre otros.
En México, con el propósito de fomentar el mercado inmobiliario nacional, en 2004 se comenzaron a otorgar beneficios fiscales a los Fibras. Estos beneficios se comentan en el presente trabajo.
Algunas de las características de los Fibras son las siguientes:
1. Poseen una o varias propiedades inmobiliarias que generan rentas.
2. Los certificados de participación que emiten pueden ser destinados a oferta pública o privada.
De acuerdo con el artículo 228-A de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), los certificados de participación que emiten los fideicomisos son títulos de crédito que representan:
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3. El valor de los certificados de participación está directamente relacionado con el valor de los inmuebles y con los ingresos que generan su administración.
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4. Promueven el desarrollo de infraestructura en el mercado de valores, pues permiten que cualquier inversionista interesado en ingresar a este mercado tenga acceso al mismo, independientemente del monto de su inversión.
5. Brindan flexibilidad a proyectos con diferentes factores y necesidades.
A grandes rasgos, el funcionamiento de los Fibras es el siguiente:
1. Una persona aporta un inmueble y sus rentas a un fideicomiso.
2. El fideicomiso emite los certificados de participación y los coloca entre inversionistas (mercado privado) o en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
3. Los inversionistas toman los certificados esperando un rendimiento a futuro.
4. La empresa recibe los recursos de la colocación de los certificados de participación.
5. El público inversionista recibe las rentas de los inmuebles en forma de utilidades.
Dicho funcionamiento se ilustra en los esquemas siguientes:
Cuando los certificados de participación se colocan entre el gran público inversionista:
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Cuando los certificados de participación son adquiridos por un grupo de inversionistas integrado por al menos diez personas:
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De acuerdo con el artículo 223 de la Ley del ISR, para obtener los beneficios fiscales aplicables a los Fibras, los fideicomisos que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de tales bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines, deberán cumplir los requisitos siguientes:
1. Que el fideicomiso se haya constituido o se constituya conforme a las leyes mexicanas y la fiduciaria sea una institución de crédito residente en México autorizada para actuar como tal en el país.
2. Que el fin primordial del fideicomiso sea:
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3. Que al menos el 70% del patrimonio (puede ser incluso el 100%) del fideicomiso esté invertido en los bienes inmuebles, los derechos o créditos referidos en el numeral anterior y el remanente se invierta en valores a cargo
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del gobierno federal inscritos en el Registro Nacional de Valores o en acciones de sociedades de inversión en instrumentos de deuda.
4. Que los bienes inmuebles que se construyan o adquieran se destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de haber transcurrido al menos cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición, respectivamente. Los bienes inmuebles que se enajenen antes de cumplirse este plazo no tendrán el tratamiento fiscal preferencial establecido en la Ley del ISR.
5. Que la fiduciaria emita certificados de participación por los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso, y que los certificados:
a) Se coloquen en el país entre el gran público inversionista; o
b) Sean adquiridos por un grupo de inversionistas integrado por al menos diez personas, que no sean partes relacionadas entre sí, en el que ninguna de ellas en lo individual sea propietaria de más de 20% de la totalidad de los certificados de participación emitidos.
Es de destacar que la regla I.3.20.2.3 de la RMF para 2012 establece que el requisito mencionado en este inciso se cumplirá cuando al menos 80% de los certificados sean adquiridos por uno o más fondos de pensiones y jubilaciones extranjeros o por uno o más fondos de inversión extranjeros en los que participen ellos, que estén registrados en el Registro de Bancos, Entidades de Financiamiento, Fondo de Pensiones y Jubilaciones y Fondos de Inversión del Extranjero a que se refiere el artículo 179 de la Ley del ISR. También se considerará que se cumple el requisito anterior cuando al menos 80% de los certificados de participación sean adquiridos por una sociedad de inversión de objeto limitado.
6. Que la fiduciaria distribuya entre los tenedores de los certificados de participación cuando menos una vez al año, a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes integrantes del patrimonio del fideicomiso.
Del análisis del artículo 224 de la Ley del ISR, se desprende que las Fibras no pagan el ISR a nivel corporativo, sino que la carga tributaria le corresponde a los tenedores de los certificados de participación por los beneficios que perciben.
Para efectos de lo anterior, el artículo referido establece diversas obligaciones al fiduciario del Fibra para distribuir los beneficios a los tenedores de los certificados de participación, de acuerdo con lo siguiente:
1. El fiduciario determinará el resultado fiscal del ejercicio derivado de los ingresos que generen los bienes, derechos, créditos o valores que integren el patrimonio del fideicomiso, de acuerdo con los lineamientos del título II de Ley del ISR, como sigue:
Ingresos que generen los bienes, derechos, créditos o valores que integren el patrimonio del fideicomiso
(-) Deducciones autorizadas por la Ley del ISR
(=) Resultado fiscal del ejercicio
2. El resultado fiscal del ejercicio se dividirá entre el número de certificados de participación que haya emitido el fiduciario por el Fibra para determinar el monto del resultado fiscal correspondiente a cada uno de los certificados en lo individual:
Resultado fiscal del ejercicio
(÷) Número de certificados de participación que haya emitido el fiduciario por el fideicomiso
(=) Monto del resultado fiscal correspondiente a cada certificado
3. El fiduciario deberá retener a los tenedores de los
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certificados de participación el impuesto por el resultado fiscal que les distribuya, conforme a lo siguiente:
Monto del resultado fiscal correspondiente a cada certificado
(x) Número de certificados propiedad del tenedor
(=) Monto total que se distribuya al tenedor
(x) Tasa de 28%
(=) Retención del ISR
4. Esta retención no se llevará a cabo cuando los tenedores de los certificados estén exentos del pago del ISR por ese ingreso.
5. Si los certificados de participación están colocados entre el gran público inversionista, el intermediario financiero que los tenga en depósito deberá efectuar la retención del impuesto y el fiduciario quedará relevado de la obligación de realizarla.
Con...
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