D-5 Arrendamientos
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Boletín D-5
ARRENDAMIENTOS
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La NIF C-6, Propiedades, planta y equipo, establece ciertas reglas para el registro contable de arrendatarios; sin embargo, se concreta a las necesidades de los arrendatarios, y no contempla estas transacciones desde el punto de vista del arrendador.
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Además, en los últimos años han proliferado una gran variedad de operaciones de arrendamiento que establecen diferentes opciones para satisfacer las necesidades de financiamiento o de operación de los arrendatarios y constantemente están surgiendo nuevas opciones en el mercado, por lo cual estqa Comisión ha considerado indispensable establecer normas sobre el tratamiento contable y reglas de presentación de las operaciones de arrendamiento que atiendan a sus características generales.
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Habiendo analizado los distintos tipos de operaciones de arrendamiento que existen en el mercado, la Comisión ha concluido que existen dos grandes grupos, los capitalizables y los operativos. Las bases de clasificación de estas operaciones se indican en los párrafos 30 a 33 de este boletín.
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Dentro de las operaciones de arrendamiento capitalizable destacan las de "Arrendamiento Financiero", que son realizadas por instituciones especializadas dentro de un marco legal que define, tanto a éstas, como al contrato correspondiente, según se establece en la Ley de Organizaciones y Actividades Auxiliares de Crédito. Otros tipos de operaciones de arrendamiento y las empresas que los llevan a cabo, se encuentran definidas en distintas leyes.
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Uno de los principales problemas que existe en la contabilización de las operaciones de arrendamiento, es distinguir si es un contrato capitalizable o un contrato operativo. Esta situación debe hacerse atendiendo a la sustancia económica de la operación, como se establece en párrafos posteriores de este boletín y no con base en su forma legal.
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Por ejemplo, un elemento que deberá tomarse en cuenta para lograr esta distinción, es la aplicación de los criterios de entidad cuando la empresa que realiza los contratos forma parte de una entidad consolidada. Pueden existir diferencias en el tratamiento contable a nivel individual y consolidado cuando, por ejemplo, los bienes son producidos por alguna empresa del grupo y otra interviene como arrendadora financiera u opera tiva.
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Asimismo, pueden existir subsidiarias en el extranjero en las cuales se dé un tratamiento a los contratos de arrendamiento distinto del que se daría a nivel consolidado al diferir las formalidades y el juicio que sobre la operación pueda tenerse para la subsidiaria individual.
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Definir y clasificar por sus atributos económicos a los contratos de arrendamiento.
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Establecer las reglas de valuación, reconocimiento, presentación y revelación de información en los estados financieros, de cada una de las clases de arrendamientos.
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Arrendamiento.- Convenio que otorga el derecho de usar bienes muebles e inmuebles, planta y/o equipo, a cambio de una renta.
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Arrendamiento Capitalizable.- Un arrendamiento que transfiere sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad de un activo, independientemente de que se transfiera la propiedad o no.
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Arrendamiento Operativo.- Todo aquel arrendamiento que no se clasifica como arrendamiento capitalizable.
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Costos de Operación.- Costos tales como seguros, mantenimiento, predial, ya sea que los pague el arrendatario o el arrendador.
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Costos Directos Iniciales.- Costos incurridos directamente asociados con la negociación y consumación del arrendamiento (comisiones, honorarios legales, derechos de arrendamiento [conocido como "traspaso" o "guante"], etcétera).1
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Fecha de Inicio del Arrendamiento.- La fecha del contrato o la fecha en que se haya firmado el compromiso preliminar, si ésta es anterior. Si alguna de las condiciones principales del arrendamiento aún está pendiente de negociar, dicho compromiso preliminar no califica para efectos de esta definición.
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Ingresos Financieros por Devengar.- El diferencial entre la inversión bruta y su valor presente.
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Inversión Bruta para el Arrendador.- A la fecha de inicio del arrendamiento, el importe nominal de los pagos mínimos, más el valor residual no garantizado.
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Inversión Neta para el Arrendador.- A la fecha de inicio del arrendamiento, la inversión bruta para el arrendador menos los ingresos financieros por devengar.
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Acción de Compra a Precio Reducido.- Acuerdo que permite al arrendatario, a su elección, comprar la propiedad rentada por un precio significativamente bajo en relación al valor de mercado en el momento que la opción pueda ser ejercida. Esta situación permite suponer que dicha opción será ejercida.
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Pagos Mínimos:
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Para el arrendatario.- Los pagos que está obligado a hacer o que puede ser requerido a hacer en relación a la propiedad rentada.
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Para el arrendador.- Los pagos descritos en el párrafo anterior más la garantía de un tercero no relacionado con el arrendador, del valor residual o de pagos de rentas más allá del término del contrato de arrendamiento.
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Periodo del Arrendamiento.- El periodo fijo no cancelable del contrato de arrendamiento más cualquier otro periodo contractual por el cual, a la fecha de inicio del arrendamiento, exista una seguridad razonable de que será ejercido por el arrenda tario.
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Rentas Variables.- Los aumentos o disminuciones a los pagos por arrendamientos posteriores a la fecha de inicio del arrendamiento, originados por cambios en los factores que determinan el importe de las rentas a pagar; por ejemplo: cambios en INPC, al CPP, en ingresos del arrendatario, etcétera.
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Tasa de Interés Implícita.- La tasa de descuento que aplicada a los pagos mínimos más el valor residual no garantizado, hace que su valor presente agregado se iguale con el valor de mercado del activo rentado a la fecha de inicio del arrendamiento.
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Tasa de Interés Incremental - Para el arrendatario, es la tasa de interés que tendría que pagar en un arrendamiento similar o, si no puede determinarse, es la tasa en la que incurriría si pidiera un préstamo, con plazo y garantías similares, para comprar el activo en la fecha del inicio del arrendamiento.2
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Valor de Mercado.- El precio por el cual una propiedad puede ser vendida, en una transacción libre de infiuencias ajenas a las partes.
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Valor Residual.- El costo neto de reposición de la propiedad rentada, estimado al final del contrato.
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Valor Residual no Garantizado.- El valor residual de la propiedad arrendada menos la porción garantizada por el arrendatario o un tercero no relacionado con el arrendador.
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Vida Útil Remanente.- El tiempo remanente estimado que la propiedad rentada seguirá en uso económicamente, con el mantenimiento normal y sin limitación del periodo del arrendamiento.
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La clasificación de los arrendamientos se basa en el grado en que los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad de un activo permanecen con el arrendador o se asignan al arrendatario.
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Tanto para el arrendatario como para el arrendador, un arrendamiento se clasifica, a la fecha de inicio del contrato, como arrendamiento capitalizable o arrendamiento operativo.3
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Un arrendamiento se clasifica como capitalizable si transfiere sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo arrendado. Este tipo de arrendamientos normalmente son no cancelables y aseguran para el arrendador la recuperación de su inversión de capital más un rendimiento.
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Un arrendamiento se clasifica como operativo si los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo arrendado permanecen sustancialmente con el arrendador.
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Las situaciones que se listan a continuación son indicadores que por sí solos o en forma conjunta conllevan a clasificar un arrendamiento como capitalizable:
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el contrato de arrendamiento transfiere la propiedad del activo al arrendatario al finalizar el plazo del arrendamiento;
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el arrendatario tiene la opción de compra del activo a un precio que se espera sea suficientemente inferior a su valor razonable en el momento en que la opción se pueda ejercer, previendo asimismo, con razonable certeza, que tal opción será ejercida;
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el plazo del arrendamiento cubre la mayor parte de la vida económica del activo arrendado (independientemente de que la propiedad del activo vaya a ser transferida o no al final del contrato);
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al inicio del arrendamiento, el valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento asciende, por lo menos, a...
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