Contrato de arrendamiento de bienes muebles e inmuebles. Aspectos por considerar al celebrarlo
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Los contratos de arrendamiento son una herramienta útil para las personas que pretenden utilizar un bien, ya sea mueble o inmueble, y que por diferentes circunstancias no se quiere o no se puede adquirir en definitiva; la opción es conseguirlo mediante arrendamiento.
La persona dueña del bien se conoce como arrendador, la cual se obliga mediante un contrato a entregar cierto bien al arrendatario, que es la persona que manifiesta interés de arrendarlo al pagar un precio por su uso o goce temporal. El precio puede consistir en una suma de dinero pagada por única ocasión, o en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta.
En dicho contrato se establecen las disposiciones aplicables a los contratantes, es decir, los derechos y las obligaciones que correspondan a cada una de las partes.
El contrato de arrendamiento es nominado, debido a que está reglamentado por el Código Civil Federal (CCF); asimismo, se considera un contrato oneroso, es de tracto sucesivo, porque las obligaciones se generan y extinguen sucesivamente en el tiempo; y es consen-sual y bilateral, pues da lugar a obligaciones recíprocas desde el momento de su celebración.
La modalidad de arrendamiento no sólo se utiliza en los ámbitos empresarial y habitacional, sino también aplica en el campo, al permitir el uso de parcelas o de yuntas en las comunidades rurales mediante un tanto o al fijar un importe por un cierto periodo; ahí lo común es el arrendamiento por temporadas, como en la época de siembra.
De acuerdo con el artículo 2398 del CCF, existe arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
En el contrato de arrendamiento se denomina arrendadora quien concede el uso o goce de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio, y arrendatario a la persona que paga el precio por el uso o goce de una cosa, por la recepción de un servicio o la ejecución de una obra; también se le conoce como inqui-lino.
En ocasiones, el arrendador solicita la designación de un fiador, que es la persona que deja alguna propiedad como garantía del contrato de arrendamiento, ello para asegurar el cumplimiento de las obligaciones convenidas en el contrato.
El arrendamiento no puede exceder de un plazo mayor de diez años para las propiedades destinadas a casa-habitación, y de veinte años para las de uso comercial o industrial.
Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellos
Conforme al artículo 2408 del CCF, el contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en contrario.
Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento se comprueba por cualquier motivo la transmisión de la propiedad del inmueble arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Respecto al pago de las rentas, el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que se le notifique judicialmente o extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos haberse otorgado el correspondiente título de propiedad, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario, excepto si el adelanto de rentas se estipula expresamente en el mismo contrato de arrendamiento.
El artículo 2412 del CCF señala que el arrendador estará obligado, aunque no haya acuerdo expreso, a lo siguiente:
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A entregar al arrendatario la propiedad arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hay convenio expreso, para aquel al que por su misma naturaleza esté destinada, así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble.
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A conservar el bien arrendado en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo al respecto todas las reparaciones necesarias.
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A no estorbar de manera alguna el uso de la propiedad arrendada, excepto por causa de reparaciones urgentes e indispensables.
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A garantizar el uso o goce pacífico de la propiedad por todo el tiempo del contrato.
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A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.
Según el artículo 2413 del CCF, la entrega del bien se hará en el tiempo convenido; y si no existe convenio, se entregará después de que el arrendador haya sido requerido por el arrendatario.
Durante el tiempo que dure el arrendamiento, el arrendador no podrá cambiar la forma de la propiedad arrendada, ni de intervenir en el uso legítimo de ella, salvo en el caso de reparaciones urgentes e indispensables.
El arrendatario estará obligado a dar a conocer al arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.
En caso de que el arrendador no lleve a cabo las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el contrato de arrendamiento, o acudir al juez para que obligue al arrendador al cumplimiento de sus obligaciones, mediante el procedimiento que se establezca en el Código de Procedimientos Civiles (CPC).
De esta manera, el juez decidirá, según las circunstancias, sobre el pago de los daños y perjuicios que se causen al arrendatario por la falta de las reparaciones oportunas.
De acuerdo con el artículo 2418 del CCF, cuando un tercero impida el uso o goce del objeto arrendado, el arrendatario sólo tendrá acción contra los autores de los hechos, y aun en caso de que éstos sean insolventes, no habrá acción contra el arrendador. Tampoco comprende los abusos de fuerza.
Conforme al artículo 2419 del CCF, el arrendatario debe dar a conocer a la brevedad posible al propietario, toda usurpación o novedad dañosa que otros hayan hecho o abiertamente preparen a la propiedad arrendada, con la obligación de pagar los daños y perjuicios que cause su omisión. El arrendatario no estará privado del derecho de defender, como poseedor, la propiedad dada en arrendamiento.
Si el arrendador es vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, el arrendatario podrá reclamar una disminución en la renta o la rescisión del contrato y el pago de los daños y perjuicios que sufra (artículo 2420 del CCF).
El artículo 2421 del CCF dispone que el arrendador será responsable de los vicios o defectos de la propiedad arrendada que impidan el uso de ella, aunque él no los hubiera conocido o hayan sobrevenido en el curso del
arrendamiento, sin culpa para el arrendatario; en este caso, este último puede pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimiento antes de celebrar el contrato de los vicios o defectos de la cosa arrendada. Según el artículo 2422 del CCF, si al terminar el arrendamiento hay algún saldo a favor para el arrendatario, el arrendador deberá devolverlo inmediatamente, salvo que tenga que ejercitar algún derecho en contra de aquél; en este caso, deberá depositar judicialmente el saldo referido.
Es responsabilidad del arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario en los supuestos siguientes:
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Si en el contrato o posteriormente el arrendador autorizó hacerlas y se obligó a pagarlas.
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Si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescinda el contrato.
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Si el contrato se pacta por tiempo indeterminado, y el arrendador autoriza al arrendatario para hacer mejoras, y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras por los gastos que efectuó, el arrendador da por concluido el contrato.
En los casos en que se rescinda el contrato por causa del arrendador, éste deberá pagar las mejoras que queden a beneficio de la cosa arrendada (artículo 2424 del CCF).
De acuerdo con el artículo 2425 del CCF, el arrendatario tendrá las obligaciones siguientes:
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Satisfacer la renta en la forma y el tiempo convenidos.
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Responder de los perjuicios que la propiedad arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios.
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Hacer uso de la cosa solamente para lo convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella.
Asimismo, el arrendatario estará obligado a pagar...
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