Retos del crowdfunding inmobiliario en México
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En este artículo exploraré el crowdfunding inmobiliario (CFI) que, para efectos de claridad, es un esquema de financiamiento colectivo de proyectos inmobiliarios en virtud del cual, mediante la intervención de un intermediario que pone en contacto a los desarrolladores y a los potenciales inversionistas, estos últimos pueden, por medio de inversiones en montos extraordinariamente reducidos, participar como socios en el riesgo de estos proyectos con tasas de retorno superiores a aquellas ofre-
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cidas por otros productos financieros en el mercado (desde 11 hasta 35 por ciento).
Si bien anteriormente el financiamiento de los proyectos inmobiliarios estaba acotado a la participación de personas con gran capacidad patrimonial o instituciones de crédito, a raíz de la aparición de los CFI los pequeños inversionistas ahora pueden participar como actores fundamentales en el sector, median-te la inversión de distintas cantidades que tienen límites mínimos y máximos, dependiendo de la plataforma que se emplee para invertir y del proyecto. Es cierto que a través de este tipo de plataformas se ha comenzado a abrir el mercado inmobiliario, permitiendo a pequeños inversionistas participar en el desarrollo de todo tipo de complejos (desde casas hasta edificios); sin embargo, como siempre sucede al abrirse nuevos horizontes de mercado y jurídicos, es necesario explorar los conflictos latentes y regularlos adecuadamente para evitar que esquemas con tanto potencial como los CFI caigan en manos de defraudadores que erosionen irreversible-mente la confianza en ellos.
La función del intermediario es uno de los puntos más discutibles de esta figura, ya que en realidad su intervención se limita a evaluar los proyectos inmobiliarios propuestos por los desarrolladores y el perfil de éstos y ponerlos en contacto con los potenciales inversionistas a cambio de una comisión de gestión por los servicios prestados (suele ser un monto fijo por la intermediación más un porcentaje sobre los beneficios obtenidos por la inversión). Es importante hacer notar
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que en México no existe ningún ordenamiento legal especial que regule esta figura ni a dichos intermediarios, por lo que el alcance de dicha evaluación y del estudio crediticio que deberían efectuar para determinar la capacidad de pago del desarrollador correspondiente queda absolutamente al arbitrio del intermediario. Además, en ninguno de los sitios web o de los documentos proporcionados por proveedores de estos servicios actualmente en México se revelan los lineamientos institucionales conforme a los cuales se llevan a cabo estos análisis. Así, los potenciales inversionistas deben confiar ciegamente en el producto ofrecido, lo cual incrementa sustancialmente el riesgo de la inversión.
¿Qué obtienen los inversionistas de su participación en este esquema? Como se mencionó, los retornos esperados son mucho más altos que los que se encuentran en otro tipo de productos en el mercado en general. Sin embargo, los riesgos son muy elevados...
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