El régimen de propiedad en condominio y su organización en el Distrito Federal
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El crecimiento de la población en el Distrito Federal (DF) aumentó la demanda de viviendas económicamente accesibles, de ahí se originó la existencia del régimen de propiedad en condominio de los inmuebles, cuya convivencia propició una diversidad de problemas como la falta de información de derechos y obligaciones de los condóminos, la ausencia de participación y cooperación en las actividades del condominio, la inasistencia de los condóminos a las asambleas, la falta de actividad del administrador y la precariedad en los servicios.
Así, surgió la necesidad de legislar en la materia, por lo que a partir de 1998 la Asamblea Legislativa del Distrito Federal trabajó en las disposiciones jurídicas aplicables que regulan el régimen de propiedad en condominio, emitiéndose así la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCIDF), publicada en el Diario Oficial de la Federación (DOF) el 31 de diciembre de 1998, para entrar en vigor el 7 de enero de 1999, fecha en la que también se dio a conocer en la Gaceta Oficial del Distrito Federal. Cabe aclarar que dicha normatividad ya contaba con un antecedente, mismo que a pesar de su existencia no se aplicaba, razón por la cual fue abrogada la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, publicada en el DOF el 28 de diciembre de 1972.
Es importante mencionar que existen otros ordenamientos jurídicos que rigen los derechos y obligaciones de los condóminos y son la Ley de la Procuraduría Social del Distrito Federal (LPSDF), la escritura constitutiva del condominio y el Reglamento Interno del Condominio (RIC).
La LPCIDF tiene por objeto regular la constitución, modificación, organización, funcionamiento, administración y terminación del régimen de propiedad en condominio, de la misma manera regula las relaciones entre los condóminos y la administración, al establecer bases para resolver controversias.
Definición de condominio y su clasificación
El artículo 3 de la LPCIDF señala que se denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas de un inmueble, que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a la vía pública y que pertenecen a distintos propietarios, los que cuentan con un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento y un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.
Los condominios están clasificados considerando la estructura y uso. La clasificación por su estructura es la siguiente:
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Condominio construido en forma vertical. Es el inmueble edificado en varios niveles en un terreno común con departamentos.
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Condominio construido en forma horizontal. Es el inmueble donde el condómino tiene el derecho de uso exclusivo sobre un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común.
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Condominio construido en forma mixta. Es el formado por condominios verticales y horizontales, que pueden estar constituidos en grupos de edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas.
La clasificación de acuerdo con el uso del condominio, es la siguiente:
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Habitacional. Cuando el condominio está destinado sólo para vivienda.
2 Comercial o de servicios. Cuando la unidad de propiedad exclusiva está destinada al giro o servicio que corresponda según su actividad.
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Industrial. Cuando el condominio se destina a actividades propias del ramo.
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Mixto. Cuando el condominio se aplica a dos o más de los usos señalados en los numerales anteriores.
Elementos y organización del régimen de propiedad en condominio
En el régimen de propiedad en condominio intervienen dos figuras esenciales que son: el condómino y el administrador.
El condómino, según el artículo 15 de la LPCIDF, es la persona propietaria de una o más unidades de propiedad exclusiva (departamento, casa o local). También se considera a aquella que haya celebrado un contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario.
El administrador, de acuerdo con el artículo 2o. de la LPCIDF, es el condómino o habitante de la unidad de propiedad exclusiva, que no siendo administrador profesional es nombrado por los habitantes como administrador.
Ahora bien, la escritura constitutiva debe contener las características y condiciones esenciales para la organización y funcionamiento social del condominio, por lo que la asamblea general es la autoridad máxima y órgano supremo de decisión, que reúne a todos los condóminos. El administrador se encuentra elegido por la asamblea general y existe también un comité de vigilancia, cuyas facultades son expuestas más adelante.
Asamblea general
En términos del artículo 2o. de la LPCIDF se entiende por asamblea general, al órgano supremo del condominio en el que se reúnen los condóminos, siempre con previa convocatoria paratratar, discutiry resolver asuntos de interés común.
Con fundamento en el artículo 35 de la LPCIDF, la asamblea general cuenta con diversas facultades, de las cuales a continuación se citan las más destacables:
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Modificar la escritura constitutiva del condominio y aprobar o reformar el RIC.
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Nombrar y remover libremente al administrador, indicar sus obligaciones y facultades frente a terceros y en relación con los condóminos, así como fijar su remuneración.
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Establecer las cuotas a cargo de los condóminos, la forma de cobro, fijar las tasas moratorias que deberán cubrir éstos en...
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