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Personas físicas que perciben ingresos por enajenación de bienes

Autor:José Pérez Chavez/Eladio Campero Guerrero
Páginas:407-464
 
ÍNDICE
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Utilidad o pérdida fiscal en enajenación de terrenos por persona física no empresaria
Concepto

Es el resultado que, para efectos del impuesto sobre la renta, se determina en la enajenación de terrenos por personas físicas que no tienen dichos bienes dentro de una actividad empresarial.

Para determinar la utilidad o pérdidafiscal por la enajenación de terrenos, la LISR indica una mecánica que consiste en restar las deducciones debidamente actualizadas, entre ellas el costo de adquisición, al ingreso por enajenación.

Determinación

1. Fórmula para su obtención

1o. Determinación del factor de actualización.

Factor de actualización = [INPC del mes inmediato anterior a aquel en que se efectúe la enajenación] / [INPC del mes en que se realizó la adquisición o se efectuó la erogación]

2o. Determinación de la utilidad o pérdida fiscal por la enajenación de terrenos.

Ingreso por la enajenación

(-) Costo de adquisición actualizado (costo de adquisición por factor de actualización)

(-) Otras deducciones actualizadas (otras deducciones por factor de actualización)

(=) Utilidad (cuando el resultado sea positivo) o pérdida (cuando el resultado sea negativo) por la enajenación de terrenos

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2. Ejemplo de su obtención

Fecha de enajenación del terreno septiembre de 2016

Fecha de adquisición del terreno agosto de 1997

Fecha de erogación de otras deducciones agosto de 1997

INPC de agosto de 1997 42.334

INPC de agosto de 2016 (supuesto) 123.022

1o. Determinación del factor de actualización.

Factor de actualización = INPC agosto 2016 / INPC agosto 1997 = 123.022 / 42.334 = 2.9059

2o. Determinación de la utilidad o pérdida por la enajenación de terrenos.

Ingreso por la enajenación 2,500

(-) Costo de adquisición actualizado

Costo de adquisición 400

(x) Factor de actualización 2.9059 1,162

(-) Otras deducciones actualizadas

Otras deducciones 50

(x) Factor de actualización 2.9059 145

(=) Utilidad por la enajenación de terrenos 1,193

Nota

El costo de adquisición actualizado deberá ser cuando menos 10% del monto de la enajenación.

Por cuestiones prácticas se supuso que las otras deducciones se efectuaron en el mismo mes que la adquisición; sin embargo, se pudieron haber erogado en distinta fecha, por lo que habría que determinar el factor de actualización que les debió corresponder.

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Las otras deducciones pueden ser por los siguientes conceptos:

- Gastos notariales, impuestos, derechos por escrituras e impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante.

- Pagos por avalúos.

- Comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante.

Fundamento

LISR

119.- Se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación.

En los casos de permuta se considerará que hay dos enajenaciones.

Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación; cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.

No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión de propiedad de bienes por causa de muerte, donación o fusión de sociedades ni los que deriven de la enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito, siempre que el ingreso por la enajenación se considere interés en los términos del artículo 8o. de esta Ley.

121.- Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:

I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.

II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley.

III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.

IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.

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La diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones a que se refiere este artículo, será la ganancia sobre la cual, siguiendo el procedimiento señalado en el artículo 120 de esta Ley, se calculará el impuesto.

Las deducciones a que se refieren las fracciones III y IV de este artículo se actualizarán por el periodo comprendido desde el mes en el que se efectuó la erogación respectiva y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el que se realice la enajenación.

Cuando los contribuyentes efectúen las deducciones a que se refiere este artículo y sufran pérdidas en la enajenación de bienes inmuebles, acciones, certificados de aportación patrimonial emitidos por sociedades nacionales de crédito y partes sociales, podrán disminuir dichas pérdidas en el año de calendario de que se trate o en los tres siguientes, conforme a lo dispuesto en el artículo 122 de esta Ley, siempre que tratándose de acciones, de los certificados de aportación patrimonial referidos y de partes sociales, se cumpla con los requisitos que fije el Reglamento de esta Ley. La parte de la pérdida que no se deduzca en un ejercicio, excepto la que se sufra en enajenación de bienes inmuebles, se actualizará por el periodo comprendido desde el mes del cierre del ejercicio en el que se sufrió la pérdida o se actualizó por última vez y hasta el último mes del ejercicio inmediato anterior al ejercicio en el que se deduzca.

123.- El costo de adquisición será igual a la contraprestación que se haya pagado para adquirir el bien, sin incluir los intereses ni las erogaciones a que se refiere el artículo anterior; cuando el bien se hubiese adquirido atítulo gratuito o porfusión o escisión de sociedades, se estará a lo dispuesto por el artículo 124 de esta Ley.

124.- Para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, se procederá como sigue:

I. Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.

II. El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el que se efectúe la enajenación. Las mejoras o adaptaciones que implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo tratamiento.

Tratándose de bienes muebles distintos de títulos valor y partes sociales, el costo se disminuirá a razón del 10% anual, o del 20% tratándose de vehículos de transporte, por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación. El costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el que se efectúe la enajenación. Cuando los años transcurridos sean más de 10, o de 5 en el caso de vehículos de transporte, se considerará que no hay costo de adquisición.

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El contribuyente podrá, siempre que cumpla con los requisitos que señale el Reglamento de esta Ley, no disminuir el costo de adquisición en función de los años transcurridos, tratándose de bienes muebles que no pierdan valor con el transcurso del tiempo y sin perjuicio de actualizar dicho costo en los términos del párrafo...

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