Personas físicas. Enajenación de bienes inmuebles - 40 casos prácticos sobre deducciones autorizadas 2018 - Libros y Revistas - VLEX 702363097

Personas físicas. Enajenación de bienes inmuebles

Autor:Javier Martínez Gutiérrez
Páginas:99-112
 
ÍNDICE
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En el presente capítulo se tratará el tema de la enajenación de un bien inmueble, del cual normalmente la enajenación se lleva ante notario público; él lleva a cabo los cálculos de pago provisional, no obstante es importante saber ¿cuándo se está exentó de ISR? ¿qué deducciones puedo aplicar? ¿qué cálculos debe hacer el notario? Se deben revisar dichos cálculos y solicitárselos al notario antes de llevar a cabo la operación.

El notario únicamente lleva a cabo la retención de ISR como pago provisional, posteriormente se debe presentar el cálculo en declaración anual para ser ISR definitivo.

4. 1 Venta de Acciones

Adicionalmente pueden existir otro tipo de enajenaciones de bienes, como son las de venta de acciones, que en este libro por su complejidad y extensión no se abordan. De las mismas, se requiere una retención del 20% de ISR por parte del adquirente como pago provisional, la cual puede ser disminuida por el dictamen de un contador público registrado ante el SAT, como lo es el autor de este libro.

4. 2 Enajenación de Casa Habitación Exenta del ISR

Las personas físicas se encuentran exentas del pago de ISR por los ingresos derivados de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público (93 fracción XIX LISR).

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La exención prevista será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación (93 fracción XIX LISR).

Los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida plenamente o, en su caso, con alguno de los elementos fundamentales del domicilio del bien inmueble enajenado utilizados en el instrumento correspondiente y el fedatario público haga constar esta situación cuando formalice la operación (155 RLISR):

I. La credencial para votar, expedida por el Instituto Nacional Electoral;

II. Los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija; o

III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.

La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta (155 RLISR).

4. 3 Deducciones al Enajenar un Bien Inmueble

1) El costo del terreno más actualización.

2) El valor de la construcción disminuido en un 3% por año.

3) Los gastos de impuestos erogados en la adquisición, así como comisiones en la compra y venta del bien.

Lo anterior es de manera general, no obstante se comenta de manera detallada a continuación:

4. 4 Deducciones en la Enajenación de Bienes

Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones (121 LISR):

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I. El costo comprobado de adquisición al que se le agregará inflación según se muestra más adelante. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.

II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. Al importe se le agregará inflación, según se muestra más adelante.

III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.

IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.

La diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones a que se refiere este artículo, será la ganancia sobre la cual, siguiendo el procedimiento mencionado anteriormente, se calculará el impuesto.

Las deducciones a que se refieren los números III y IV anteriores se actualizarán (agregará inflación) por el período comprendido desde el mes en el que se efectuó la erogación respectiva y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se realice la enajenación.

Para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, se procederá como sigue (124 LISR):

I. Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.

II. El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el período comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación. Las mejoras o adaptaciones que implican inversiones deducibles deberán sujetarse...

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