Nuevo procedimiento aplicable al otorgamiento de créditos del Infonavit, conforme a las reglas publicadas el 20 de diciembre de 2006 Marco teórico

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De acuerdo con el artículo 123, apartado A, fracción XII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM), los patrones están obligados a proporcionar a los trabajadores habitaciones cómodas e higiénicas; esta obligación deberá ser cumplida mediante las aportaciones que las empresas hagan a un fondo nacional de la vivienda a fin de constituir depósitos en favor de sus trabajadores y establecer un sistema de financiamiento que permita otorgarles crédito barato y suficiente para que adquieran en propiedad las habitaciones.

Las aportaciones al fondo nacional de la vivienda son por el equivalente al 5% mensual del salario base de cotización (SBC), y se destinarán para constituir depósitos a favor de los trabajadores con objeto de establecer un sistema de financiamiento que les permita obtener un crédito barato y suficiente para que adquieran habitaciones en propiedad.

Con base en dicha disposición se creó el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), el cual conforme al artículo 3o. de la Ley del Infonavit (Linfonavit) tiene los objetivos siguientes:

  1. Administrar los recursos del fondo nacional de la vivienda.

  2. Establecer y operar un sistema de financiamiento que permita a los trabajadores:

    1. Obtener crédito barato y suficiente para la adquisición en propiedad de habitaciones.

    2. Construir, reparar, ampliar o mejorar sus habitaciones.

    3. Pagar pasivos contraídos por el mismo concepto.

  3. Coordinar y financiar programas de construcción de habitaciones destinadas a ser adquiridas en propiedad por los trabajadores.

    Asimismo, el artículo 47 de la Linfonavit señala que el Consejo de Administración del Infonavit es el órgano encargado de expedir las reglas conforme a las cuales se otorgarán créditos habitacionales. En este sentido, el pasado 20 de diciembre se dieron a conocer en el Diario Oficial de la Federación (DOF) las Reglas para el otorgamiento de créditos a los trabajadores derechohabientes del Infonavit, mismas que entraron en vigor el 1 o. enero de 2007, y que abrogaron a las publicadas en el mismo medio informativo el 23 de diciembre de 2002.

    Enseguida, se comentan las principales modificaciones que presenta el procedimiento para solicitud y otorgamiento de créditos habitacionales por parte del Infonavit, de acuerdo con las nuevas reglas.

    Cambios esenciales

    El objetivo de las nuevas reglas es mejorar el servicio del Infonavit y reducir el riesgo crediticio, así como agilizar y mejorar el proceso de otorgar préstamos para la vivienda.

    Valor máximo de las viviendas

    Según la quinta regla, que confirma lo previsto en las reglas anteriores, el valor máximo de las viviendas que podrán ser objeto de los créditos otorgados por el Infonavit será de 300 veces el salario mínimo mensual del Distrito Federal (SMMDF), mismoquese podrá ampliar hasta 350 veces el SMMDF. Considerando que para 2007 el salario mínimo general vigente en el DF (SMGVDF), es de $50.57, el valor de la vivienda será de $461,198.40 ($50.57 x 30.4 x 300) y hasta $538,064.80 ($50.57 x 30.4x 350). Sólo se actualizó el valor máximo de las viviendas en función del nuevo salario mínimo general vigente en el Distrito Federal. Se fijó este límite con objeto de preservar el interés social de las viviendas y continuar con los apoyos y facilidades regulatorias correspondientes.

    En este sentido, es importante aclarar que se entiende por salario mínimo mensual el que resulte de multiplicar por 30.4 el salario mínimo diario que rija en el DF, tal como lo establece la regla décima octava.

    Fortalecimiento del patrimonio de los trabajadores

    La séptima regla señala una nueva disposición con el propósito de proteger el patrimonio del trabajador al adquirir su vivienda, éste deberá dar a conocer el pago de diferencias, cuando las haya, complementarias a los recursos que el Infonavit asigne a la operación del crédito, a fin de reconocer en la escritura pública el precio total que pagó por su vivienda.

    Esto se refiere a que los trabajadores acreditados que adicionalmente hayan adquirido un crédito con alguna institución financiera (cofinanciamiento) con el propósito de adquirir una vivienda de mayor costo en relación con el monto del crédito otorgado por el Infonavit, deberán dar a conocer el importe de esta cantidad, a fin de que en la escritura pública del inmueble adquirido se reconozca el valor total pagado por la vivienda.

    Desaparece el concepto de ahorro mínimo

    La regla séptima de las publicadas en el DOF el 23 de diciembre de 2002, establecía el concepto de "ahorro mínimo", cuyo propósito era fomentar el ahorro y disponer de mayores recursos para otorgar crédito. El ahorro mínimo consistía en un porcentaje sobre el valor de la vivienda, mismo que el trabajador debía aportar previamente; empero, con la entrada en vigor de las nuevas reglas publicadas el 20 de diciembre de 2006, dicha disposición desapareció por completo. Cabe señalar que el requisito del ahorro mínimo obstaculizaba a los derechohabientes para que fueran sujetos de crédito, ya que se trataba de una especie de enganche que no todos los trabajadores estaban en condiciones de pagar, en especial, aquellos con bajos ingresos.

    Monto máximo de crédito

    De acuerdo con la décima octava regla, para determinar el monto máximo de crédito a que puede acceder el trabajador, se estará a lo señalado en la tabla de montos máximos expresados en veces el salario mínimo mensual que al efecto se publiquen en el DOF. En virtud de que a la fecha no hay publicación nueva, en nuestra opinión, se podrán tomar como referencia las publicadas en el DOF el 23 de diciembre de 2002.

    Es de destacar que el monto máximo de crédito no aplica en los casos en que el acreditado cuente con una cobertura por concepto de seguro de protección de pagos a la hipoteca.

    En la tabla de montos máximos se ubicarán la edad y el sueldo del trabajador expresado en veces el SMMDF para conocer el monto máximo de crédito -también expresado en veces el SMMDF-a que tendrá derecho, una vez aprobada su solicitud.

    Para estos efectos, se considerará el salario disponible, mismo que se determina al deducir al salario mensual integrado la pensión alimenticia que determine la autoridad competente, en caso de existir.

    Asimismo, se entiende por salario mensual integrado el que resulte menor entre el promedio del salario integrado de los últimos seis bimestres cotizados o el salario integrado del trabajador, correspondiente al mes en que solicite el crédito.

    Determinación del monto del crédito por otorgar

    Según la décima novena regla, el monto del crédito neto que otorgue el Infonavit, más el saldo de la subcuenta de vivienda, más en su caso, el ahorro voluntario que haya declarado el trabajador en su solicitud de crédito, no podrá superar el valor de la vivienda. Es de aclarar que el monto del crédito bruto que otorgue el Infonavit no podrá superar al valor de la vivienda, entendiéndose este último como el menor entre el precio de venta y el valor de avalúo.

    Diferencia entre el precio de la vivienda y el monto del crédito

    Debido a que ya no existe el concepto de ahorro mínimo, ahora las diferencias entre el precio de vivienday el monto del crédito se determinan de acuerdo con la vigésima tercera regla, en la forma siguiente:

    Precio de venta de la vivienda

    (-) Saldo de la subcuenta de vivienda

    (-) Ahorro voluntario

    (-) Monto neto del crédito por otorgar (monto del crédito menos los gastos a que se refiere la vigésima segunda regla) (=) Diferencias que deberá pagar el trabajador Como se puede observar, para el cálculo de las diferencias a cargo del trabajador ya no se considera el ahorro mínimo, los demás conceptos permanecen iguales.

    Seguros

    Conforme a la trigésima primera regla, el Infonavit contratará por cuenta del acreditado, además del seguro de daños a la vivienda en garantía, el seguro de protección de pagos de la hipoteca, con el propósito de proteger el patrimonio de los trabajadores. Las primas correspondientes por ambos seguros se repercutirán al acreditado, incorporándolas en el pago de la amortización del crédito.

    Disposiciones relevantes

    Criterios de riesgo

    La forma de liquidar los créditos es mediante descuentos que los patrones deben realizar a los salarios de sus trabajadores acreditados; sin embargo, cuando termina una relación laboral, el riesgo de...

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