Nociones Acerca del Concepto de Condominio y sus Posibilidades de Aplicación Práctica
(1) Conferencia pronunciada el 27 de abril de 1962 en la "Casa del Arquitecto" a los miembros de la "Unión de Corredores y Administradores de Bienes Inmuebles"
Por Manuel BORJA MARTINEZ
Si quisiera dentro de los limites, necesariamente reducidos de esta plática, abordar aun cuando fuera someramente el análisis de los variados problemas que pueden suscitarse con motivo de este régimen de propiedad creo que no podría ni siquiera enumerarlos en forma más o menos completa y muchísimo menos llevar a cabo un estudio de los mismos. Por esto, considero preferible concentrar mi atención sobre un punto de vital importancia en el régimen. ¿Cuándo podemos hablar de que existe un condominio?
En relación con la cuestión planteada, la ley que rige esta materia en el Distrito y Territorios Federales y el artículo novecientos cincuenta y uno de nuestro Código Civil nos proporciona elementos suficientemente claros para poder afirmar que existe el régimen de condominio cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de que consta un edificio pertenecen a distintos propietarios.
Este esbozo de definición nos conduce al planteamiento de diversos problemas: I. ¿Es correcto hablar de "Régimen de Condominio"? y II. Qué debemos entender por "un edificio".
Una de las características de nuestra institución es la gran diversidad de nombres que ha empleado la doctrina para designarla. Los autores italianos la llaman generalmente "Condominio", pero se la conoce con otras muchas denominaciones como "propiedad horizontal", "propiedad por pisos", "parcelación cúbica de la propiedad, "propiedad por planos", etcétera. La misma legislación nacional emplea diversas fórmulas para encabezar los ordenamientos que rigen a la materia: la Ley de Nuevo León por ejemplo, habla de "Régimen de Propiedad y Condominio en los Edificios"; la del Estado de México, de "Régimen de Propiedad en Condominio", pero la que sin duda emplea una terminología más adecuada desde un punto de vista estrictamente jurídico es la ley vigente en el Distrito y Territorios Federales que establece el "Régimen de Propiedad y Condominio en los edificios divididos por pisos, departamentos, viviendas o locales", efectivamente, lo que existe en el régimen es propiedad sobre el departamento y copropiedad, o condominio, sobre los elementos comunes a todos los dueños de unidades privativas.
En el lenguaje corriente -poco preocupado por las rigurosas deducciones técnicas-, se conoce a la institución designándola con el nombre de Condominio. El término sin duda es poco feliz, la palabra condominio en su connotación jurídica es sinónima de copropiedad y en la institución que estudiamos sólo existe una copropiedad, un condominio, sobre los bienes que deben ser empleados en común por los distintos dueños de los locales que integran el edificio; hay un elemento principal que es la propiedad del departamento y un elemento accesorio que es el condominio de los bienes comunes.
Sin embargo, dado el uso generalizado de la palabra condominio, y considerando sin duda la vieja máxima latina error communis facit jus, la novísima ley que reglamenta la materia en el Estado de Guanajuato nos habla simplemente de régimen de condominio.
Tal vez, el problema central de la definición del régimen de propiedad condominio es el determinar con precisión qué debe entenderse por "un edificio" y qué casos deben considerarse comprendidos en la hipótesis legal.
Para la Real Academia, edificio es toda "obra o fábrica construida para habitación o para usos análogos".
El significado gramatical de la palabra edificio es pues, tan amplio, que nos sirve de poco para precisar el alcance de la disposición legal que permita constituir el régimen de condominio sólo sobre un edificio.
Los procedimientos de la técnica jurídica en materia de interpretación de la ley, nos proporcionan mejores elementos para desentrañar el sentido del artículo novecientos cincuenta y uno del Código Civil, que señala la necesidad de que exista un edificio para que sea posible el que se constituya el Régimen de Condominio.
El interés práctico de la cuestión radica fundamentalmente en saber sí puede considerarse como un caso de "Condominio" la existencia de distintas casas individuales, que tengan servicios comunes en copropiedad, como podrían ser: una pasaje, una toma de agua, una alberca, patios, jardines, cañerías. desagües, etcétera.
Examinaremos la cuestión desde dos diferentes puntos de vista: 1). En el ámbito del derecho vigente; y 2). En el orden de la lege ferenda.
Si consideramos el problema desde el ángulo de nuestra ley positiva deberemos forzosamente concluir que la hipótesis que hemos planteado no puede quedar comprendida dentro de nuestra legislación sobre propiedad horizontal. En electo, el artículo novecientos cincuenta y uno reformado del Código Civil, sólo se refiere a los casos en que "los diferentes pisos, departamentos, viviendas, o locales de un edificio... pertenecieren a distintos propietarios." Si no consideramos suficientemente claro este precepto no tendremos sino que acudir a la exposición de motivos con que acompañó el Presidente de la República su proyecto de ley al Senado, en donde puede leerse: "Considerando que... la capital de la República ha experimentado un extraordinario desarrollo en los últimos cuarenta años elevando considerablemente su densidad demográfica, lo que ha motivado a su vez, que el área de la ciudad se haya extendido en Forma tal que la atención de sus servicios públicos exige cuantiosas inversiones en obras de urbanización vigilancia; que además, por diversas causas, el valor de los terrenos y el costo de las obras de urbanización han experimentado una alza considerable que dificulta grandemente la posibilidad de adquirir en propiedad, a las personas con recursos limitados los terrenos necesarios para edificar...
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