Mitos inmobiliarios sobre corredores públicos
| Autor | Jaime Salvador; García González |
| Páginas | 26-32 |
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El pasado 23 de mayo de 2006 se publicó en el Diario Oficial de la Federación el Decreto por el que se reforman y adicionan diversos artículos de la Ley Federal de Correduría Pública (LFCP), disposición que entró en vigor el día siguiente al de su publicación. Dichas reformas tienen como antecedente una iniciativa presentada el 14 de diciembre de 2004 por la Diputada Federal Nora Elena Yu Hernández, integrante del Grupo Parlamentario del Partido Revolucionario Institucional (PRI), misma que fue turnada a las Comisiones Unidas de Justicia y Derechos Humanos y de Economía para su estudio y dictamen, donde se le efectuaron algunas modificaciones, siendo la minuta correspondiente aprobada por el Pleno de la Cámara Baja. Posteriormente, el proyecto de Decreto en cuestión se remitió al Senado de la República, donde fue objeto de análisis por las Comisiones Unidas de Comercio y Fomento Industrial y de Estudios Legislativos, habiendo sido aprobada la minuta respectiva sin ningún cambio adicional y votada por el Pleno del Senado. Es menester destacar que casi de manera simultánea se presentó el 15 de febrero del 2005 en la Cámara Alta una iniciativa por el Senador Fauzi Hamdan Amad, miembro del Grupo Parlamentario del Partido Acción Nacional (PAN), igualmente con el propósito de reformar y adicionar la LFCP. Este último proyecto de Decreto también se remitió a las Comisiones Unidas de Comercio y Fomento Industrial y de Estudios Legislativos, sin que hubiera sido objeto de dictamen alguno. De hecho, el referido proyecto presentado por el Senador Hamdan no fue mencionado por las citadas Comisiones Unidas de la Cámara Alta al emitir la minuta del dictamen relativo al Proyecto de Decreto que reformaba y adicionada la LFCP remitido por la Cámara de Diputados. Las dos propuestas aludidas líneas arriba —aunque divergentes en su contenido y planteamientos— invocaban por igual la "seguridad jurídica" y la necesidad de precisar las atribuciones de los Corredores Públicos.
El presente trabajo tiene por objeto exponer algunos comentarios referentes a la prohibición que subsiste en la LFCP relativa a la intervención de los Corredores Públicos respecto de bienes inmuebles.
Conforme al marco jurídico establecido en la Constitución, no hay ninguna razón técnico-jurídica para justificar la prohibición contemplada en la LFCP que limita la intervención de los Corredores Públicos en asuntos relativos a inmuebles. Es más, la prohibición contemplada en la fracción V del artículo 6 de la LFCP no es congruente con otras disposiciones contempladas en la propia ley, así como con diversos cuerpos normativos vigentes. Por una parte, la fracción V del citado artículo 6 establece que el Corredor Público puede intervenir como "...fedatario público para hacer constar los contratos, convenios y actos jurídicos de naturaleza mercantil, excepto tratándose de inmuebles...". Sin embargo, más adelante la misma fracción establece que ante un Corredor Público cabe la posibilidad de otorgar "... la emisión de obligaciones y otros títulos valor...". Por lo tanto, cabe preguntarse si un Corredor Público puede hacer constar una emisión de obligaciones con garantía hipotecaria. De acuerdo con el artículo 11 del Código Civil Federal "las leyes que establecen excepción a las reglas generales, no son aplicables a caso alguno que no esté expresamente especificado en las mismas". En consecuencia, la prohibición contemplada en la primera parte de la fracción V del artículo 6 de la LFCP no sería aplicable tratándose de una emisión de obligaciones con garantía hipotecaria otorgada ante Corredor Público. Lo mismo puede afirmarse respecto a lo señalado en la fracción VI del artículo 6 de la LFCP —disposición que faculta al Corredor Público para actuar como fedatario en la constitución y en los demás actos previstos por la Ley General de Sociedades Mercantiles— tratándose de la constitución de una sociedad mercantil cuyo capital sea conformado ya sea total o parcialmente mediante la aportación de un inmueble. Pretender soslayar lo anterior mediante cualquier argumento no es otra cosa que construir un sofisma que niega el principio general de derecho que establece que "lo accesorio sigue la suerte de lo principal".
La intervención de un Corredor Público tratándose de operaciones inmobiliarias traslativas de dominio está prevista y reconocida en varios otros cuerpos normativos, como el Código Fiscal de la Federación (artículo 27), la Ley del Impuesto Sobre la Renta (artículos 154 y 157), la Ley del Impuesto al Valor Agregado (artículo 33) y varias leyes fiscales locales, ordenamientos que obligan a los Corredores Públicos —al igual que a los Notarios y otros fedatarios— a calcular y enterar las respectivas contribuciones causadas por la enajenación y adquisición de inmuebles. Por lo tanto, no se entiende la prohibición en materia inmobiliaria de la fracción V de la LFCP.
Desde el punto de vista constitucional, la intervención de un Corredor Público tratándose de operaciones inmobiliarias —lo que es plenamente reconocido por el sistema jurídico mexicano como se ha demostrado con anterioridad—, de ninguna manera transgrede lo establecido por el artículo 121 de nuestra Ley Suprema. Dicho numeral faculta en su primer párrafo al Congreso de la Unión para que éste, por medio de leyes generales, prescriba la manera de probar los actos, registros y procedimientos a los que se refiere el propio artículo 121 constitucional, sujetándose a las bases establecidas en dicho precepto. Al respecto, la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SGN) ha señalado que son violatorias de nuestra Ley Suprema las disposiciones de los códigos civiles locales que pretendan reglamentar el mencionado artículo 121 constitucional —lo cual corresponde, como ya se ha dicho, al Congreso de la Unión—, aun cuando se trate de actos que recaigan sobre inmuebles. Al respecto puede consultarse la Tesis emitida por la Primera Sala con el rubroPage 28 "ACTOS Y CONTRATOS CELEBRADOS FUERA DEL ESTADO DE MICHOACÁN. EL ARTÍCULO 2o. DEL CÓDIGO CIVIL PARA ESE ESTADO QUE PREVÉ LA FORMA PARA QUE SURTAN EFECTOS EN ESA ENTIDAD, VIOLA EL ARTÍCULO 121 DE LA CONSTITUCIÓN FEDERAL", ublicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XIII, Mayo de 2001, Página 276,Tesis 1 a. XXIV/2001, Materia Civil y Constitucional (Novena Época)1.
La fracción II del artículo 121 de nuestra Carta Magna establece que "los bienes muebles e inmuebles se regirán por la ley del lugar de su ubicación". Dicho principio, congruente con el aforismo lex rei sitae, tiene su razón de ser como norma conflictual de índole procesal, no como norma de derecho sustantivo (como es bien sabido, la naturaleza jurídica de las normas conflictuales no es de índole sustantiva sino de carácter procesal o adjetivo, atento a que éstas únicamente remiten a la disposición jurídica correspondiente que debe regir un caso que presente conflictos de leyes en el espacio, sin establecer el contenido de la norma aplicable al fondo). La citada fracción II del artículo 121 de la Constitución es aplicable solamente a conflictos de leyes entre ordenamientos de dos o más de nuestras entidades federativas, sin que pueda aplicarse a supuestos conflictos entre leyes federales y leyes locales, ya que la ley federal es de aplicación general en todo el territorio nacional. Las leyes federales que regulan bienes muebles e inmuebles lo hacen dentro de la esfera de facultades reservadas al Congreso de la Unión. Si se aplicara de forma absoluta el aparente principio del artículo 121, fracción II, de nuestra Carta Magna, resultaría el absurdo de que las leyes federales no pudieran regular en ningún caso y bajo ninguna circunstancia a los bienes muebles e inmuebles que caen dentro del ámbito de materias de jurisdicción federal. Es precisamente en ese sentido —bajo la naturaleza de norma conflictual de índole procesal— la manera en que deben interpretarse preceptos como el artículo 13, fracción III, del Código Civil Federal2. La propia doctrina mexicana (Elisur ARTEAGA NAVA y Pascual Alberto OROZCO GARIBAY, por ejemplo) reconoce que el principio establecido en el artículo constitucional ya citado no es tan absoluto como pareciera ser, ya que nuestra Carta Magna tiene múltiples excepciones que lo limitan y muestran su verdadero alcance. Tener la creencia que es facultad exclusiva de los estados legislar absolutamente todo lo relativo a los bienes inmuebles que se ubiquen dentro de su respectivo territorio es un error. Existen múltiples disposiciones en nuestra Ley Suprema que establecen como competencia privativa de la Federación diversas cuestiones en materia inmobiliaria. Al efecto, cabe mencionar el artículo 27 constitucional, fundamento y origen de toda la legislación agraria3, en materia de minas, hidrocarburos y cuestiones conexas. Del mismo modo, el artículo 27 constitucional establece límites con relación a ciertos sujetos para adquirir inmuebles. Por otro...
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