Lineamientos de política pública para regular la expansión urbana y propiciar la producción de vivienda de calidad para la población demandante
| Autor | Roberto Eibenschutz Hartman - Carlos Goya Escobedo |
| Páginas | 159-206 |
159
Capítulo 5
Lineamientos de política pública
para regular la expansión urbana
y propiciar la producción de vivienda
de calidad para la población demandante
Este punto aborda los aspectos propositivos respecto de las políticas pú-
blicas que resulten recomendables a la luz de los hallazgos logrados por
el estudio y conforme a las apreciaciones del grupo encargado de la rea-
lización del mismo por parte de la UAM-PUEM.24
Para la integración de estos aspectos pareció conveniente enfatizar
las acciones y recomendaciones para implantar políticas públicas que
tengan efectos correctivos de larga duración, aun cuando no sean efecti-
vos en el corto plazo, y plantear de forma complementaria recomenda-
ciones enfocadas a mecanismos y acciones correctivas de corto plazo que
permitan incidir sobre los problemas percibidos por los habitantes de los
conjuntos y encauzar el aprovechamiento del suelo adquirido como reser-
va territorial por las grandes promotoras de la vivienda, de acuerdo con
los objetivos y estándares que fije la Sedesol como responsable de la polí-
tica de desarrollo urbano en el país, y en su caso se incentive su utilización
en la medida que cumplan con dichos objetivos.
En complemento a lo anterior se destaca que no obstante la magni-
tud y complejidad del fenómeno que se enfrenta, y el grado de dificultad
que demanda su reorientación, se trata de abordar las recomendaciones
de política de la manera más extensa y comprehensiva posible respecto de
la problemática.
Se presenta primeramente un marco sintético del entorno en el que
se ubica la problemática detectada por el estudio y un análisis del ámbito
24 En los términos de referencia convenidos para la realización del estudio, dicho alcance se refi-
rió de la forma siguiente: “Diseñar lineamientos de política para regular la expansión urbana y apoyar
las acciones para el desarrollo urbano de las autoridades estatales y municipales dirigidas a garantizar
la oferta de suelo, infraestructura, equipamiento y de vivienda de calidad a la población. Estos com-
prenderán los correspondientes instrumentos y bases institucionales que los hagan operativos.”
Roberto Eibenschutz Hartman y Carlos Goya Escobedo160
institucional que se estima caracteriza el instrumental que en materia de
desarrollo urbano define las capacidades de la acción pública.25
CONSIDERACIONES GENERALES
Problemáticas generadas por el modo reciente
de producción de la vivienda
Se abordan los hallazgos primordiales del estudio a efecto de ubicar mejor
los objetivos y la aplicabilidad de los lineamientos de política pública que
se proponen para la atención del fenómeno observado y para el cual se
busca integrar correctivos efectivos.
• El muy acelerado crecimiento de la oferta de crédito hipotecario en
respuesta a la prioridad otorgada a la vivienda, ha resultado en un
sustancial incremento de su producción y factor de crecimiento y
cambio en las diversas ciudades del país.
• El incremento de la actividad promotora de vivienda ha propiciado
la modificación sustancial de su forma de producción e incidido en
todos los ámbitos asociados, entre otros:
–En la estructura de las empresas promotoras que han requerido en
muchos casos tornarse en públicas para hacer frente a los reque-
rimientos de capital y financiamiento del incrementado volumen
de su actividad;26
–En sus modos de producción, que han favorecido la producción
masiva –basada, en la repetición ilimitada de prototipos iguales
25 Se destaca que esta referencia simplifica una serie de elementos de información y de análisis
cubiertos po r el estudi o a efecto de facilita r la integr ación de re comendaciones cuya efectividad
depende de la mejor comprensión de los fenómenos subyacentes que los provocan; lo cual se seña-
la con la inquietud de aprovechar la riqueza del estudio que brinda información de relevancia para
su explotación directa o por estudios posteriores.
26 Una vez en esa condición de empresa con tenencia accionaria pública, la dinámica de las
“corporaciones” se ve presionada a un crecimiento constante para mantener las expectativas de re-
torno propias del sector inversionista; ello impone una dinámica propia y posiblemente ajena a las
prioridades “oficiales” sobre la vivienda, que se constituye en factor de gestión ante las autoridades
para mantener la expansión constante del sector de actividad, no obstante que de agotarse éste, las
empresas simplemente trasladarían sus capacidades a mercados distintos que en su momento fue-
ran más productivos.
Lineamientos de política pública 161
en intervenciones de gran escala– que en principio suponen la
oportunidad de abatir los costos de las obras.27
–En la búsqueda del suelo más barato, lo que ha propiciado que
sistemáticamente se produzcan los desarrollos habitacionales en
zonas más lejanas de las áreas de las ciudades que cuentan ya
con servicios.28
• El esfuerzo por reducir el costo final de las viviendas a través de la
utilización de predios distantes de la ciudad, y haciendo mas efi-
cientes los métodos constructivos ha permitido maximizar la utilidad
de las empresas a la vez que cubrir los umbrales de precio que para
asegurar la accesibilidad a las viviendas imponen las instituciones
financiadoras. El precio menor a pagar por el suelo se asocia más con
el uso agrícola que con el urbano, así como con la expectativa de
que las obras de infraestructura relevantes puedan ser trasladadas
a las autoridades locales y se evite como parte de las inversiones pro-
pias del desarrollo el que sean cubiertas por la promotora.
• Así se han producido diversos conjuntos de vivienda en áreas leja-
nas a las zonas ya urbanizadas y servidas de las ciudades, que tienen
múltiples carencias en servicios que repercuten negativamente en
la calidad de vida de sus habitantes,29 las cuales imponen significa-
tivas –y en muchos de los casos inalcanzables– presiones a los
presupuestos de los gobiernos locales para realizar obras de infra-
estructura y para la prestación de servicios.30
27 Tal supuesto de abatimiento de costos por esta forma de producción no es necesariamente
efectivo, salvo en vinculación con estructuras empresariales que así lo forcen. Se destaca el antece-
dente de “Renovación Habitacional Popular” que actuando en múltiples predios de menor dimen-
sión en áreas urbanas por la circunstancia del sismo de 1985, logró la producción de la vivienda a su
cargo a costos menores a los de la vivienda de producción tradicional de gran escala.
28 Como se comenta más adelante, la propia intervención múltiple y a gran escala de las gran-
des promotoras con objeto de asegurar las “reservas territoriales” que le den “continuidad” a sus
acciones, ha distorsionado los mercados generando un entorno aún más especulativo con incre-
mento de los precios esperados por el suelo que se han tornado en contra de ellas mismas al hacer-
lo inaccesible como resultado de sus propias intervenciones.
29 Destacan las altas frecuencias de las variables de la encuesta que señalan el incremento de los
tiempos y costos destinados al transporte para acceder a la vivienda, en muchos de los casos agudi-
zando la dependencia de la ciudad o de su anterior lugar de residencia.
30 Sin embargo, en las entrevistas realizadas a funcionarios pareciera que no existe conciencia
de parte de las autoridades locales sobre esta problemática “a futuro”, cuyos síntomas de conflicto
empiezan a ser evidentes después de cierto plazo de ocupación de los conjuntos –se registran tres
años como punto de inflexión de esta variable (véase anexo de frecuencias de las variables de los
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba