Instrumentos de capitales
| Autor | Fernando Rodríguez Aranday |
| Páginas | 113-148 |
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Instrumentos que conforman el mercado de capitales:
Son títulos colocados en el mercado bursátil por instituciones crediticias con cargo a un fideicomiso, cuyo patrimonio se integra por bienes muebles.
Valor nominal: $100 pesos o 100 UDIS.
Plazo: 3 años en adelante, y su amortización puede ser al vencimiento o con pagos periódicos.
Rendimiento: pagan una sobretasa, teniendo como referencia a los Cetes o TIIE, o tasa real.
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Certificados de participación inmobiliaria: son títulos colocados en el mercado bursátil por instituciones crediticias con cargo a un fideicomiso cuyo patrimonio se integra por bienes inmuebles.
• Valor nominal: $100 pesos. y Plazo: De tres años en adelante.
• Su amortización puede ser al vencimiento o con pagos periódicos.
• Rendimiento: pagan una sobretasa teniendo como referencia a los Cetes o TIIE.
Ejemplo:
Un fondo de pensiones desea invertir en un instrumento de largo plazo y obtener un buen rendimiento sin importar la tendencia de las tasas de interés, por lo que decide invertir en el mercado primario $100,000.00 pesos en Certificados de Participación Ordinaria (1,000 títulos) ya que cuentan con una tasa de interés revisable.
Las principales características de la emisión son las siguientes:
Acto Constitutivo: tramo carretero en el estado de Sinaloa (bien mueble).
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Bienes fideicometidos: los derechos de cobro derivados de la concesión en los productos por cuotas de peaje autorizadas por la Secretaría de Comunicaciones y Transportes por el uso de la carretera.
Valor nominal: $100.00 pesos.
Plazo de la emisión: 12 años (48 periodos trimestrales).
Rendimiento mínimo: generará intereses mensualmente en tanto no sean amortizados, de acuerdo con la mayor de Cetes a 28 días, y PRLV o Cedes a 91 días más una sobretasa de 2 puntos porcentuales. El pago de los intereses es en forma trimestral.
Amortización: los CPO serán amortizados a su valor nominal ajustado, mediante 8 pagos (uno cada 4 periodos trimestrales), a partir del 20o periodo.
Valor ajustado: el valor nominal de cada CPO, se ajustará al final de cada mes, en la misma proporción en que se incremente o disminuya el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC).
El fondo de pensiones decide vender al término del trimestre los 1,000 títulos de CPO. El monto de los intereses y el rendimiento anualizado por ganancias de capital al primer trimestre que obtuvo el fondo es de $114,027 pesos, el cual resulta de la información y operaciones siguientes:
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• Intereses devengados durante los meses 1, 2 y 3 (fórmula):
Solución de los ejercicios prácticos de CPO:
• Los intereses que recibe el fondo de pensiones al término del periodo trimestral son de $9,583.00 pesos, resultado de la suma de los intereses de los tres meses multiplicados por el número de títulos, es decir:
Intereses = (3.006+3.285+3.292)*1000 = $9,583.00.
• El fondo de pensiones vende los 1,000 títulos de CPO's al último valor nominal ajustado ($104.444 pesos/título), es decir, $104,444.00 pesos ($104.444 * 1,000). En resumen, el fondo obtuvo un rendimiento nominal de 54.88% anual en 92 días (31,30, 31 es decir:
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Este es el rendimiento anualizado de la inversión si se vendiera al término del primer trimestre desde su emisión; sin embargo, cabe mencionar que una desventaja de los Certificados de Participación es precisamente su baja bursatilidad, por lo que es poco probable que exista algún comprador. En el ejemplo, a partir del 5º año (periodo de gracia) el tenedor recibiría el pago de la amortización correspondiente. El pago de la octava y última amortización se llevaría a cabo contra la entrega del título del Certificado. Además, éste representa para el tenedor el derecho de una parte alícuota de los ingresos provenientes de la explotación de la carretera, una vez deducidos los gastos de operación, administración y mantenimiento, hasta por un monto equivalente a las cantidades que resulten de aplicar las fórmulas que para tal efecto sean expresadas en el Acta de Emisión correspondiente.
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Qué es un FIBRA
Es un instrumento destinado al financiamiento y/o construcción de bienes inmuebles que tiene como fin su arrendamiento o la adquisición del derecho a recibir los ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes.
Para el inversionista ofrecen pagos periódicos (producto del arrendamiento) y a su vez tienen la posibilidad de ofrecer ganancias de capital (plusvalía).
Para el aportante de los bienes inmuebles, permiten el financiamiento de activos inmobiliarios mediante la emisión de certificados de en el mercado de valores, a través de oferta publica al distribuirlos entre el gran público inversionista.
Objetivo:
• Impulsar el desarrollo inmobiliario en México.
• Ser una fuente de liquidez para desarrolladores.
• Permite invertir en bienes inmuebles a todo tipo de inversionista.
• Contribuir a la diversificación de portafolios de inversión, al proporcionar una nueva alternativa de inversión en un mercado regulado.
• Impulsar el financiamiento para diversos segmentos comerciales, industriales, oficinas, entre otros.
Características:
• Considerados como un instrumento hibrido, ya que puede otorgar rendimientos fácilmente predecibles productos del arrendamiento (deuda) y rendimientos variables producto de la plusvalía de los inmuebles (capitales).
• No cuentan con un plazo determinado ni con calificación.
• Operados en el segmento "capitales", bajo la normatividad semejante a cualquier acción que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores.
• Cuentan con un administrador profesional para la operación de los bienes inmuebles fideicomitidos.
• Instrumentos con demanda por parte de inversionistas institucionales. El régimen de las Afores, Aseguradoras y Afianzadora les permiten invertir en Fibras.
• Instrumento novedoso en México y Latinoamérica.
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Requisitos para constituirse como una FIBRA:
• Las sociedades mercantiles o fideicomisos inmobiliarios deberán tener al menos el 70% de sus activos invertidos en bienes raíces.
• Dedicarse a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento.
• Distribuir entre los tenedores al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio anterior.
• Los bienes inmuebles que se construyan o adquieran deberán destinarse al arrendamiento y no enajenarse antes de cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición.
• Contar con altos estándares de Gobierno Corporativo.
• También se debe de considerar.
• Por parte del administrador, contar con un historial de operación de inmuebles existentes de al menos tres años con información individualizada y auditada con el objetivo de acreditar experiencia y resultados financieros de los inmuebles que reflejen una administración y operación eficiente.
Certificación de peritos estructurales:
• Dictamen sobre la situación de los contratos de arrendamiento, especialmente si el riesgo está concentrado.
• Avalúos de los inmuebles (anuales).
• Estado legal que guardan los inmuebles: gravámenes, litigios, etcétera. y Descripción del destino de fondos.
• Políticas de apalancamiento, partes relacionadas, criterios de elegibilidad de inmuebles, desinversión, etcétera.
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Beneficios
Para el inversionista:
• Poder invertir en bienes inmuebles (naves industriales, centros comerciales, oficinas, entre otros).
• Diversificación de la inversión.
• Dos fuentes posibles de rendimiento: Flujos de las rentas y plusvalía por la revaluación. y Contar con un administrador profesional.
• Seguridad al contar con un marco institucional, con información periódica, gobierno corporativo y transparencia operativa.
Para el aportante de los bienes inmuebles:
• Liquidez. Consigue recursos de un bien no líquido. y Revaluación de inmuebles al aportarlos al fideicomiso. y Beneficios Fiscales (LISR Art. 223 y 224).
• Flexibilidad de financiamiento, ya que el aportante decide qué porcentaje de los certificados se distribuyen en el mercado.
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• Incrementar las opciones de inversión, ya que los recursos provenientes de la emisión permiten expandir las áreas del negocio.13
Fórmula para calcular certificados bursátiles: Cálculo del interés bruto de la emisión: 14
En caso de llevarse a cabo una amortización parcial anticipada se utilizara la siguiente fórmula:
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Donde:
VNAT = Valor ajustado por títulos en circulación.
VNAi= Valor nominal ajustado de los Certificados Bursátiles en circulación. NT = Numero de títulos en circulación.
Ejemplo:
Una emisora emite certificados bursátiles con valor de $100.00, con una tasa de interés del 14% anual, por un periodo de un año, se quiere saber el interés bruto a obtener por parte de los inversionistas:
Si los inversionistas invirtieran $10, 000,000.00 su interés seria del $1, 400,000.00, en el caso de los FIBRAS, está en condiciones de recibir dividendos conforme a los estatutos de la emisión, por supuesto también tiene la oportunidad de obtener ingresos por el precio del certificado al momento de compraventa de este.
Concepto de la acción:
• Es una parte alícuota del capital de una sociedad mercantil. Pueden ser nominativas o al portador, total o parcialmente desembolsadas. Es un título valor y da derecho a una parte proporcional en el reparto de beneficios y a su cuota patrimonial correspondiente en la disolución de la sociedad.
Valor nominal de la acción:
• El...
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