Ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles
| Autor | José Pérez Chávez/Raymundo Fol Olguín |
| Cargo del Autor | Contador Público, egresado de la Facultad de Contaduría y Administración de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM)/Contador Público, egresado de la Escuela Superior de Comercio y Administración del Instituto Politécnico Nacional (IPN) |
| Páginas | 297-316 |
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Ingresosporarrendamiento debienesinmuebles
INGRESOS POR ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
˚1. Régimen de ingreso en efectivo para efectos del pago del impuesto Según el ar tícu lo 114 de la Ley del ISR, los in gre sos en cré di to que ob ten gan las per so nas fí si -cas que otor guen el uso o go ce tem po ral de bie nes in mue bles, se de cla ra rán y se cal cu la rá el im pues to que les co rres pon da, has ta el año de ca len da rio en el que sean co bra dos. Por lo tan -to,estoscontribuyentescalcularán elimpuestosóloporlosingresoscobradosenelejercicio.
˚2. Deducción opcional sin comprobación
Median te el ar tícu lo 115 de la Ley del ISR, se se ña la que los con tri bu yen tes que otor guen el uso o go ce tem po ral de bie nes in mue bles po drán op tar por de du cir el 35% de los in gre sos cobrados,ensustitucióndelasdeducciones autorizadasqueseñaladichoartículo.Quienes ejerzan estaopciónpodrándeducir,además,elmontodelaserogaciones porconceptode impuestopredialdedichosinmuebles,correspondiente alañodecalendariooalperiodo duranteelcualseobtuvieronlosingresosenelejercicio,segúncorresponda.
Ca be se ña lar que el ar tícu lo 196 del Re gla men to de la Ley del ISR se ña la que los con tri bu -yen tes que op ten por efec tuar la de duc ción op cio nal del 35% de los in gre sos co bra dos sin com pro ba ción, lo de be rán ha cer por to dos los in mue bles por los que otor guen el uso o go ce tem po ral, in clu so por aque llos en los que ten gan el ca rác ter de co pro pie ta rios, a más tar dar en la fe cha en la que se pre sen te la pri me ra de cla ra ción pro vi sio nal que co rres pon -da al año de ca len da rio de que se tra te y, una vez ejer ci da, no po drá va riar se en los pa gos provisionales de dicho año pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejer ci cio al que co rres pon dan.
Paraunamayorcomprensióndeloanterior,sepresentanloscasosprácticossiguientes:
CASO 1
Unapersonafísicaqueobtieneingresosporelarrendamientodeunedificio,deseadeterminar la ba se gra va ble del ISR correspondientealejercicio de2017,considerando queejerció en di cho año la op ción de de du cir el 35% de los in gre sos co bra dos.
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Beneficiosfiscales
DATOS
q Ingresos efectivamente cobrados en el ejercicio de 2017
por el arrendamiento del edificio $600,000
q Erogaciones por concepto del impuesto predial del edificio
del ejercicio de 2017 $112,500
DESARROLLO
1o. Determinacióndeladeducciónopcionaldel35%sincomprobación,correspondiente al ejer ci cio de 2017.
Ingresos efectivamente cobrados en el ejercicio
de 2017 por el arrendamiento del edificio $600,000
(x) Porciento de deducción opcional sin comprobación 35%
(=) Deducción opcional del 35% sin comprobación,
correspondiente al ejercicio de 2017 $210,000
2o. Determinacióndelabasegravable delISR correspondiente alejerciciode2017,considerandoladeduccióndel35%sincomprobación.
Ingresos efectivamente cobrados en el ejercicio
de 2017 por el arrendamiento del edificio $600,000
(-) Deducción opcional del 35% sin comprobación,
correspondiente al ejercicio de 2017 210,000
(-) Erogaciones por concepto de impuesto predial del
edificio del ejercicio de 2017 112,500
(=) Base gravable del ISR correspondiente
al ejercicio de 2017 $277,500
COMENTARIOS
Se gún el ar tícu lo 115 de la Ley del ISR, los con tri bu yen tes que otor guen el uso o go -ce tem po ral de bie nes in mue bles po drán op tar por de du cir el 35% de los in gre sos co -brados,ensustitucióndelasdeduccionesautorizadasqueseñaladichoartículo.En es te ca so, tam bién po drán de du cir el mon to de las ero ga cio nes por con cep to de im -puestopredialdedichosinmuebles, correspondientealañodecalendariooalperiododuranteelcualseobtuvieronlosingresosenelejercicio,segúncorresponda.
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CASO 2
Unapersonafísicaconingresosporelarrendamientodeunedificio,queoptópordeterminar suspagosprovisionalesdelISR del ejer ci cio de 2017 con si de ran do la de duc ción del 35% sin comprobación,deseasabersi,ensudeclaraciónanualdedichoejercicio,esmásconveniente aplicarlasdeducciones autorizadas,efectivamenterealizadasendichoejercicio,enlugarde lamencionadadeducciónopcional.
DATOS
q Deducción opcional del 35% sin comprobación, correspondiente
al ejercicio de 2017 (véase el caso 1) $210,000
q Deducciones autorizadas del ejercicio de 2017, sin considerar
las erogaciones por concepto de impuesto predial $188,000
q Erogaciones por concepto de impuesto predial del edificio
del ejercicio de 2017 $112,500
DESARROLLO
1o.Determinacióndelmontototaldelasdeducciones autorizadasporlaley,correspondien tes al ejer ci cio de 2017.
Deducciones autorizadas del ejercicio de 2017,
sin considerar las erogaciones por concepto
de impuesto predial $188,000
(+) Erogaciones por concepto de impuesto predial
del edificio del ejercicio de 2017 112,500
(=) Monto total de las deducciones autorizadas por la ley,
efectivamente realizadas en el ejercicio de 2017 $300,500
2o. Determinacióndelmontototaldededucciones delejerciciode2017,considerandola deducciónopcionaldel35%sincomprobación.
Deducción opcional del 35% sin comprobación,
correspondiente al ejercicio de 2017 $210,000
(+) Erogaciones por concepto de impuesto predial
del edificio del ejercicio de 2017 112,500
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Beneficiosfiscales
(=) Monto total de deducciones del ejercicio de 2017,
considerando la deducción opcional
del 35% sin comprobación $322,500
3o. Comparación delmontototaldelasdeduccionesautorizadasporlaley,efectivamente rea li za das en el ejer ci cio de 2017, con el to tal de de duc cio nes del mis mo ejer ci cio, con si de -randoladeducciónopcionaldel35%sincomprobación.
Montototaldelasdeducciones autorizadasporlaley, efectivamenterealizadas en
el ejer ci cio de 2017
menorque
Montototaldededucciones del ejerciciode2017,considerandola deduc ción op cio nal del 35% sin comprobación
$300,500
Nota:
En es te ca so, al ser el mon to to tal de las de duc cio nes au to ri za das por la ley en el ejer ci cio de 2017 ($300,500),inferioraltotaldelasdeduccionesdelmismoejercicio, considerandoladeducción opcionaldel35% sincomprobación($322,500),esmásconveniente aplicaresteúltimoimporte paradeterminarlabasegravabledelISR del ejer ci cio men cio na do, por lo que en es te su pues to la opciónencomentonodeberácambiarseenladeclaraciónanual.
COMENTARIOS
El ar tícu lo 196 del Re gla men to de la Ley del ISR indicaqueloscontribuyentesqueopten por efec tuar la de duc ción op cio nal del 35% de los in gre sos co bra dos sin com pro -ba ción, lo de be rán ha cer por to dos los in mue bles por los que otor guen el uso o go ce tem po ral, in clu so por aque llos en los que ten gan el ca rác ter de co pro pie ta rios, a más tar dar en la fe cha en la que se pre sen te la pri me ra de cla ra ción pro vi sio nal que co rres -pon da al año de ca len da rio de que se tra te y, una vez ejer ci da, no po drá va riar se en los pagosprovisionalesdedichoaño,pudiendocambiarse laopciónalpresentarladeclara ción anual del ejer ci cio al que co rres pon dan.
˚3. Opción de efectuar pagos provisionales trimestrales
Con for me al ter cer pá rrafo del ar tícu lo 116 de la Ley del ISR,loscontribuyentesqueúnica -men te ob ten gan in gre sos por arren da mien to y, en ge ne ral, por otor gar el uso o go ce tem po -ral de bie nes in mue bles, cu yo mon to men sual no ex ce da de 10 ve ces el va lor men sual de la UMA,podránoptarporefectuar pagosprovisionalestrimestralesdelISR.
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Paraunamayorcomprensióndeloanterior,sepresentaelcasoprácticosiguiente:
CASO PRACTICO
Unapersonafísicaqueúnicamenteobtieneingresosporelarrendamientodeunlocal que seutilizaparafinesdistintosacasahabitación,deseasabersipodráoptarporefectuarpagos pro vi sio na les trimestrales del ISR du ran te el ejercicio de 2017.
DATOS
q Ren ta per ci bi da por el arren da mien to del lo cal en ene ro de 2017 $10,000
q Valor mensual de la UMA $2,294.90
DESARROLLO
1o. De ter mi na ción del mon to equi va len te a 10 ve ces el va lor mensual de la UMA.
Valor mensual de la UMA $2,294.90
(x) Diez 10
(=) Monto equivalente a 10 veces el valor
mensual de la UMA 22,949
2o. Com pa ra ción del mon to equi va len te a 10 ve ces el va lor men sual de la UMA, con el mon to de la ren ta per ci bi da en ene ro de 2017 por el arren da mien to del lo cal.
Montoequivalentea10veces el va lor men sual de la UMA
mayor que
Rentapercibidaenenerode2017 porelarrendamiento
del lo cal
$22,949 > $10,000
Nota:
De bi do a que el mon to equi va len te a 10 ve ces el va lor men sual de la UMA ($22,949), es superioral mon to de la ren ta per ci bi da en ene ro de 2017 por el arren da mien to del lo cal ($10,000), es ta per so na fí si ca podráoptarporefectuarpagosprovisionalestrimestralesdelISRduranteelejerciciode2017.
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Beneficiosfiscales
COMENTARIOS
Se gún el ter cer pá rra fo del ar tícu lo 116 de la Ley del ISR,loscontribuyentesqueúnica -men te ob ten gan in gre sos por arren da mien to y, en ge ne ral, por otor gar el uso o go ce tem -po ral de bie nes in mue bles, cu yo mon to men sual no ex ce da de 10 ve ces el va lor men sual delaUMApodránoptarporefectuar pagosprovisionalestrimestralesdelISR.
˚4. No llevar contabilidad o llevar contabilidad simplificada
De acuer do con el ar tícu lo 118, frac ción II, de la Ley del ISR, las per so nas fí si cas que ob ten -gan in gre sos por otor gar el uso o go ce tem po ral de bie nes in mue bles, es ta rán obli ga das a llevar contabilidad,deconformidadconelCFFysuReglamento.Noquedaráncomprendidos en es to, es de cir, lle var con ta bi li dad en los tér mi nos pre vis tos, quie nes op ten por la de -duc ción del 35% de los in gre sos co bra dos.
Se gún el pri mer pá rra fo de la re gla 2.8.1.5 de la Re so lu...
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