Impuesto predial
| Autor | Vicente Velázquez Meléndez |
| Páginas | 31-65 |
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De conformidad con lo señalado en el artículo 126 del CFCM, están obligadas al pago del impuesto predial, las personas físicas y las personas morales que sean propietarias del suelo y las construcciones adheridas a él, independientemente de los derechos que sobre las construcciones tenga un tercero.
Los poseedores también estarán obligados al pago del impuesto pre-dial por los inmuebles que posean, cuando no se conozca al propietario o el derecho de propiedad sea controvertible.
Los propietarios de los bienes inmuebles y, en su caso, los poseedores, deberán determinar y declarar el valor catastral de sus inmuebles, aun en el caso de que se encuentren exentos del pago del impuesto predial. Más adelante se menciona el tratamiento de estos inmuebles exentos.
Cuando en los términos del Código haya enajenación, el adquirente se considerará propietario del inmueble y estará obligado al pago de este impuesto; entendiéndose por enajenación toda transmisión de propiedad.
La declaración a que se refiere el primer párrafo se presentará en los formatos oficiales aprobados ante las oficinas autorizadas durante los dos primeros meses de cada año y además se puede hacer un pago anual aplicando un descuento al impuesto determinado.
En el caso de los inmuebles que hayan sido declarados exentos del impuesto predial, se debe acompañar a la declaración del impuesto la declaratoria emitida por la autoridad competente en la que se haya declarado expresamente que el bien de que se trate se encuentra exento del pago de este impuesto. Cada dos años se solicita la revalidación de exención.
Se indica que es obligación de los contribuyentes calcular el impuesto predial a su cargo y enterarlo dentro del bimestre que se trate. El impues- to y el valor catastral se calculan, no obstante que no se pague dicho impuesto por estar exento de esta contribución.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 127 del CFCM, la base del impuesto predial puede ser el valor catastral determinado por los contribuyentes de acuerdo con alguna de las siguientes modalidades:
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• Conforme al valor de mercado obtenido mediante avalúo directo.
• Con base en valores unitarios, considerando los metros cuadrados del suelo y de la construcción, así como su clasificación; en estos casos se requiere un avalúo catastral. El informe técnico que se utilizó hasta 2006, quedó sin efectos.
Se establece que cuando haya enajenación de inmuebles, el adquirente se considera propietario para efectos del impuesto predial y el avalúo comercial que se presentó para pagar el impuesto sobre adquisición de inmuebles se considerará como base gravable para efectos del entero del impuesto predial.
Se menciona que será el valor catastral a través de la determinación del valor de mercado del inmueble; sin embargo, continúa señalando que cuando se determine mediante avalúo, la base de cálculo será válida tomando como referencia la fecha de presentación del avalúo por parte del contribuyente o la fecha en la cual la autoridad fiscal realizó la actualización correspondiente, para lo cual, en cada uno de los años subsiguientes, la misma autoridad deberá actualizarla aplicándole un incremento porcentual igual a aquél en que se incrementen los valores unitarios. Como ven, se elimina la vigencia de los avalúos de tres años, sólo queda viva la vigencia del avalúo del artículo 24 del CFCM, seis meses, si no hay modificaciones al inmueble.
Adicionalmente señala que en el caso de operaciones de compraventa y adquisición de nuevas construcciones, para determinar el valor de mercado se deberá considerar el valor comercial obtenido mediante avalúo para efectos del pago del impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles.
Finalmente, señala que en los casos diferentes a los anteriores, los contribuyentes podrán determinar y declarar el valor catastral de los inmuebles aplicando valores unitarios.
Además, señala que la autoridad podrá proporcionar en formato oficial una propuesta de determinación de valor catastral y pago del impuesto predial. Si la propuesta coincide con la realidad del inmueble se podrá pagar el impuesto con dicho documento; en caso contrario, se podrá realizar un avalúo o realizar por su cuenta la aplicación de valores unitarios conforme a los datos catastrales correctos, hasta en tanto la autoridad modifique los datos del padrón catastral a petición del contribuyente.
Si el contribuyente decide aplicar valores unitarios, esta opción es válida si presenta un avalúo catastral o debe solicitar un levantamiento físico a fin de actualizar sus datos catastrales, para estos efectos, se ha publicado un subsidio en cada año.
Para 2017, las tablas sufrieron incremento del 3.99% con respecto al ejercicio 2016 y esto se verá reflejado en el caso práctico que se presenta más adelante.
Ratifico que se debe tener presente que este Código señala en el artículo 24 que los avalúos tendrán una vigencia de seis meses, si no hubiera modificaciones a la construcción o no hubiera variaciones en el comportamiento del mercado inmobiliario; este último concepto surte efectos para los avalúos realizados durante el ejercicio 2017 y anteriores. La vigencia de
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seis meses de un avalúo generalmente es aplicable a aquellos inmuebles que están en venta, ya que para elaborarlo se utilizan valores de mercado y para realizar el avalúo catastral se utilizan valores unitarios; ambos son diferentes, no debe haber confusión.
Los contribuyentes que determinen y declaren el valor catastral de sus inmuebles aplicando a los mismos los valores unitarios a que se refiere el artículo 127 del CFCM, contenidos en las tablas correspondientes, considerarán la construcción, el terreno, la clasificación de los inmuebles, las instalaciones especiales, los elementos accesorios y las obras complementarias.
En este orden de ideas, el artículo 129 del CFCM indica que la Asamblea Legislativa del Distrito Federal emitirá anualmente la relación de valores unitarios del suelo, construcciones adheridas a él, instalaciones especiales de tipo común, elementos accesorios u obras complementarias, que servirán de base a los contribuyentes para determinar el valor catastral de sus inmuebles y el impuesto predial a su cargo.
Dichos valores unitarios atenderán a los precios de mercado de suelo y de las construcciones en la Ciudad de México, así como a las características comunes de los inmuebles que se ubiquen en las distintas zonas del mismo.
Cuando los contribuyentes cumplan con la obligación de pagar el impuesto predial en forma anticipada, tendrán derecho a una reducción de dicho impuesto, en los términos siguientes (artículo 131 del CFCM):
• Del 8% cuando se efectúe el pago de los seis bimestres en el mes de enero del año que se cubra y del 5% cuando se efectúe el pago de los seis bimestres en el mes de febrero del año que se trate.
Desde 2008 se eliminó en el D.F. el descuento de 1.5% que se tenía por pagar en el primer mes de cada bimestre; de 2010 a 2013 no hubo descuento por pagar anticipadamente en...
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