Formación de precios y costos y beneficios de los mercados
| Autor | Roberto Eibenschutz Hartman |
| Páginas | 173-210 |
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EL MERCADO DE SUELO/VIVIENDA EN LAS OCHO CIUDADES
Estructura de los precios del suelo y la vivienda
Para conocer y analizar la oferta de suelo en las ocho ciudades se realizó
una muestra de campo de las ofertas de suelo por colonia. Los resultados
relevantes por ciudad de esta muestra y su modelación se presentaron
en el capítulo 3.
En el resultado de la modelación descrita en el capítulo 3, se obtiene
un precio de suelo por metro cuadrado para cada cuadro de la malla de
50 × 50 metros (recortada al área urbana). A partir de los datos por cua-
dro de la malla, se puede calcular el promedio de estos valores que corres-
ponde al precio promedio de suelo de cada ciudad.
Adicionalmente, para estudiar la estructura espacial de la oferta de
suelo, definida por su precio por metro cuadrado, se recortó el ter ritorio
urbano (y la malla de precios por metro cuadrado) de las ochos ciudades
en cinco rangos de precios. Cada rango se asoció al precio máximo que
es factible pagar por la tierra, de acuerdo a la estructura de costos típica
de cada uno de los cinco diferentes tipos de vivienda (Estructura típica de
costos para el desarrollador según segmentos, Panorama de la Industria
de la Vivienda 2006, Softec, 2007: 158).
Capítulo 6
Formación de precios y costos
y beneficios de los mercados
Roberto Eibenschutz H. / Pablo Benlliure B.174
EJEMPLO DE MÉRIDA: MAPA DE LA MALLA (SIN RECORTE DE ÁREA URBANA)
DE PRECIOS DE METRO CUADRADO DE SUELO ASOCIADOS A LOS CINCO TIPOS DE VIVIENDA
Para cada una de las cinco zonas (asociadas al tipo de vivienda) se
calculó la superficie total (urbana) y su precio promedio (calculado a
partir del promedio de los precios de cada cuadro de la malla). Siguien-
do con el ejemplo de Mérida, los resultados se presentan en el cuadro
siguiente:
Rango VIS M R RP Total
Superficie (m2) 319 172 975.28 248 523 490.15 60 992 292.20 14 560 000.00 643 248 757.63
Precio promedio
$/m2
236.83 575.20 985.57 1 272.82 462.00
Valor total
del suelo
75 588 490 960.96 142 950 711 534.28 60 111 941 652.84 18 532 310 160.00 297 183 454 308.08
Con objeto de poder comparar los resultados de cada ciudad, se calcu-
ló el porcentaje de participación en la superficie total de la ciudad que
tiene cada zona de tipo de vivienda. En la gráfica siguiente, se presenta
para cada ciudad, representada por un color diferente, el porcentaje de
Formación de precios y costos y beneficios de los mercados 175
suelo urbano que se destina a cada tipo de vivienda que expresa la es-
tructura espacial de los precios del suelo.
Con excepción del Centro Histórico del Distrito Federal, la gran ma-
yoría del suelo urbano es viable de ser destinado para viviendas de inte-
rés social y medio. El centro histórico del Distrito Federal, presenta una
estructura completamente diferente, para entenderlo habría que ubicar
su oferta de suelo en el contexto de toda la Zona Metropolitana del Valle
de México.
Si se complementa la estructura espacial de precio de las ocho ciuda-
des (gráfica anterior), con el estimado de suelo urbanizado durante 2007,
en el mercado formal por los desarrolladores privados, se puede pronos-
ticar que dicha estructura no se verá modificada sustancialmente en los
próximos años.
Si se comparan estas estructuras porcentuales de precios (urbano
actual y urbanizado reciente) con aquella necesaria para atender las ne-
cesidades de toda la población, se comprueba que existirá un desajuste
ESTRUCTURA ESPACIAL DE LOS PRECIOS DE LA TIERRA
–10.0
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0
E VIS M R RP
Tijuana Tampico Durango
Colima Chilpancingo Mérida
DF-Centro Histórico
%
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