Fiscal
| Autor | Carlos Orozco-Felgueres Loya |
| Cargo del Autor | Presidente del Grupo Orozco-Felgueres, consultores fiscales y patrimoniales |
| Páginas | 101-140 |
1. IMPUESTOS POR TENENCIA DEL PREDIO
1.1 IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES
1.1.1 DISTRITO FEDERAL Y ESTADO DE MÉXICO
El impuesto sobre adquisición de inmuebles es un impuesto local, por lo que las entidades
federativas son las encargadas de recaudarlo. Está contemplado, por ejemplo, en el Código
Financiero del Distrito Federal y en el del Estado de México.
Las personas físicas y morales que adquieran inmuebles referentes al suelo, las construcciones o
en el suelo y las construcciones adheridas a él ubicados, por ejemplo, en el Distrito Federal o en
Estado de México, tienen obligación de pagar este impuesto, así como los derechos relacionados
con los mismos.
Se entiende por adquisición la que derive de:
• Todo acto por el que se transmita la propiedad, incluyendo la donación, la que ocurra por causa
de muerte y la aportación a toda clase de asociaciones o sociedades, a excepción de las que se
realicen al constituir o liquidar la sociedad conyugal, siempre que sean inmuebles propiedad de los
cónyuges. En las permutas se considerará que se efectúan dos adquisiciones.
• Compraventa en la que el vendedor se reserve el dominio, aun cuando la transferencia de ésta
se dé después de la cesión de derechos del comprador o futuro vendedor.
• Promesa de adquirir cuando el futuro comprador entre en posesión de los bienes o el futuro
vendedor reciba el pago de la venta o parte de él, antes de que se celebre el contrato prometido o
cuando se pacte alguna de estas circunstancias.
• Fusión y escisión de sociedades.
• La dación en pago y la liquidación, reducción de capital, pago en especie de remanentes,
utilidades o dividendos de asociaciones o sociedades civiles o mercantiles.
• Constitución o transmisión de usufructo o de la nuda propiedad, así como la extinción del
usufructo.
• Prescripción positiva e información de dominio judicial o administrativa.
• Cesión de derechos del heredero, legatario o copropietario, en la parte relativa y en proporción a
los inmuebles. Se entiende como cesión de derechos la renuncia o repudio de la herencia o
legado, efectuados después de la aceptación de herencia o de la declaratoria de herederos o
legatarios.
• Actos que se realicen a través de fideicomiso, así como la cesión de derechos en el mismo, en
los siguientes supuestos, cuando:
a.
El fideicomitente designa o se obliga a designar fideicomisario diverso de él, y siempre que no
tenga derecho a readquirir del fiduciario los bienes.
b.
El fideicomitente pierda el derecho a readquirir los bienes del fiduciario, si se hubiera reservado tal
derecho.
c.
El fideicomitente ceda los derechos que tenga sobre los bienes afectos al fideicomiso, si entre
éstos se incluye el de que dichos bienes se transmitan a su favor.
d.
El fideicomitente transmita total o parcialmente los derechos que tenga sobre los bienes afectos al
fideicomiso a otro fideicomitente, aun cuando se reserve el derecho de readquirir dichos bienes, y
e.
El fideicomisario designado ceda los derechos que tenga sobre los bienes afectos al fideicomiso o
instruya al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero. En estos casos, se
considerará que el fideicomisario adquiere los bienes en el acto de su designación y que los
enajena en el momento de ceder sus derechos o de dar dichas instrucciones.
• La división de la copropiedad, por la parte que se adquiera en demasía del por ciento que le
correspondía al copropietario.
• La cesión de derechos en los contratos de arrendamiento financiero, así como la adquisición de
los bienes materia del mismo, que se efectúe por persona distinta del arrendatario.
• La adjudicación judicial o administrativa y la cesión de dichos derechos.
• La disolución de la sociedad conyugal, por la parte que se adquiera en demasía del por ciento
que le corresponda a cada cónyuge.
Obligados a determinar el impuesto
Los obligados a la determinación del impuesto sobre adquisiciones de bienes inmuebles
respectivos serán los federatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quienes
calcularán este impuesto bajo su responsabilidad y mediante declaraciones lo enterarán en las
oficinas autorizadas dentro del plazo de 15 días, cuando las adquisiciones se hagan constar en
escritura pública. No hay obligación de enterar este tributo cuando consignen operaciones en
escritura pública por las que ya se haya pagado dicho gravamen y lo soporten con una copia de las
declaraciones pagadas.
En caso de que las adquisiciones se hagan constar en documentos privados, el cálculo y entero
del impuesto deberá efectuarlo el adquirente bajo su responsabilidad.
Se presentará declaración por todas las adquisiciones, aun cuando no haya impuesto a pagar.
Responsabilidad del fedatario público
Como el notario público toma como base para la determinación del impuesto sobre adquisiciones
de bienes inmuebles el avalúo, mismo que lo realiza un perito valuador, experto en bienes
inmuebles y sujeto a tarifas y cuotas emitidas por la autoridad local, su responsabilidad es verificar
que ese avalúo esté vigente y el perito se encuentre registrado como tal. En el caso de que
resulten diferencias del impuesto, los federatarios no serán responsables solidarios por las mismas.
Tratándose de fideicomisos con inmuebles en los que el fedatario considere que no se causa el
impuesto en los términos de la ley, él mismo deberá presentar aviso a las autoridades fiscales.
TARIFA DEL CÓDIGO FINANCIERO DEL DISTRITO FEDERAL
PARA LA DETERMINACIÓN DEL IMPUESTO
ARTÍCULO 113. El impuesto se calculará aplicando sobre el valor total del inmueble la siguiente
tarifa:
Rango
Límite Inferior
Límite Superior
Cuota Fija
Factor de
Aplicación sobre
el excedente de
Límite Inferior
A
$ 0.12 $
77,627.01
$
146.34
0.00000
B 77,627.02 124,203.16
146.35
0.03163
C 124,203.17 186,304.56
1,619.55
0.03261
D 186,304.57 372,609.23
3,644.68
0.03261
E 372,609.24 931,523.08
9,720.07
0.03696
F 931,523.09 1,863,046.16
30,377.54
0.04565
G 1,863,0 46.17 En adelante
72,901.56
0.04565
TARIFA DEL CÓDIGO FINANCIERO DEL ESTADO DE MÉXICO
PARA LA DETERMINACIÓN DEL IMPUESTO
ARTICULO 115.
Rango
Límite Inferior
Límite Superior
Cuota Fija
Factor de
Aplicación sobre
el excedente de
Límite Inferior
1 $ 1.00 $ 180,970.00
$
156.00 0.01239
2 180,971.00 343,840.00
2,400.00 0.01317
3 343,841.00 554,420.00
4,545.00 0.01631
4 554,421.00 973,930.00
7,980.00 0.01725
5 973,931.00 1,618,840.00
15,220.00 0.01850
6 1,618,841.00 2,433,150.00
27,155.00 0.01987
7 2,433,151.00 En adelante
43,340.00 0.02184
En caso de adquirirse una porción del inmueble, una vez obtenido el resultado de aplicar la tarifa
señalada al valor total del inmueble, se aplicará a dicho resultado el porcentaje que se adquiera.
Inmuebles exentos del impuesto
Están exentos del impuesto los adquiridos para formar parte del dominio público del Distrito
Federal y los que se adquieran para estar sujetos al régimen de dominio público de la Federación.
También estarán exentos del citado tributo los adquiridos por representaciones diplomáticas de
Estados extranjeros acreditados en el país y organismos internacionales reconocidos.
Base del impuesto
El valor del inmueble que se considerará será el que resulte más alto entre:
• El valor de adquisición.
• El valor catastral determinado de acuerdo a las cuotas por metro cuadrado de terreno y
construcción.
• El valor comercial que resulte del avalúo practicado por las autoridades o por algún perito
valuador autorizado.
Supuestos de adquisición para determinar la base del impuesto:
Supuesto de inmuebles El valor de
adquisición
V
alor
catastral Valor de
avalúo
En proceso de construcción X
x
Por causa de muerte X
X
A
portación a toda sociedad; fusión
o escisión; dación en pago y
liquidación; reducción de capital;
pago de utilidades
X X
X
Prescripción positiva e información
de dominio judicial
o administrativa
X
X
Formalizadas en documentos
privados
X
Vivienda
Puede determinar el contribuyente de acuerdo
a los lineamientos emitidos por la autoridad
(valor catastral)
Fecha de pago
El pago del impuesto sobre adquisiciones de bienes inmuebles será dentro de los 15 días y 17 días
(D.F. y Estado de México, respectivamente) siguientes a aquél en que se realicen los supuestos,
por medio de los formatos autorizados por la autoridad local. Los supuestos a que nos referimos,
son cuando se:
• Adquiera el usufructo o la nuda propiedad.
• Adjudiquen los bienes de la sucesión, así como cuando se ceden los derechos hereditarios o al
enajenarse bienes por la sucesión.
• Esté en el supuesto de enajenación por medio del fideicomiso.
• De la fecha que cause ejecutoria la sentencia de la prescripción positiva, en información de
dominio judicial o administrativa y a la formalización en escritura pública.
• Celebre el contrato de compraventa con reserva de dominio y promesa de venta.
• Cedan los derechos respectivos o la adquisición de los bienes por una persona distinta del
arrendatario, en ese momento, en los contratos de arrendamiento financiero.
• Formalice en escritura pública la transmisión de inmuebles, con motivos de aportación de
cualquier sociedad, fusión o escisión de las mismas, dación en pago y liquidación, reducción de
capital, pago en especie de remanentes, utilidades o dividendos de cualquier sociedad.
• Eleve el acto a escritura pública o se inscriba en el Registro Público de la Propiedad o en
documentos privados, cuando se adquiera el dominio del bien, en cualquier caso.
Cuando no se haga constar en escritura pública, el enajenante será obligado solidario respecto al
impuesto que se genere a cargo del adquiriente, si éste omite el pago.
En el caso de adquisiciones de inmuebles derivadas de actos consignados en documentos
privados, el plazo para el ejercicio de las facultades de comprobación de las autoridades fiscales,
así como el de prescripción, comenzarán a correr a partir de que dichas autoridades tengan
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