Financiero

AutorCarlos Orozco-Felgueres Loya
Cargo del AutorPresidente del Grupo Orozco-Felgueres, consultores fiscales y patrimoniales
Páginas141-174
1. PROYECTOS DE INVERSIÓN
El proyecto de inversión en un desarrollo inmobiliario es de suma importancia, una vez que con él
se van a definir las directrices y necesidades que se requieren para la ejecución del proyecto.
La formulación y evaluación del proyecto tiene como objetivo generar, evaluar, comparar y
seleccionar las diversas alternativas técnico-económicas, para seleccionar aquella que nos
asegure la pronta recuperación de la inversión y garantice la utilidad estimada.
1.1 FASES DE ELABORACIÓN
Las fases que deben seguirse para la elaboración y evaluación del proyecto son las que se
mencionan a continuación:
Estudio de mercado o de la necesidad social
La elaboración de este tipo de estudios tiene como objetivo principal proporcionar el potencial de
consumidores del bien a enajenar, identificando sus características sociales, la situación geográfica
y la competencia dentro de un mercado determinado. Es decir, establece la cantidad de bienes a
construir en una zona geográfica, y bajo qué determinadas condiciones la comunidad estaría
dispuesta a adquirir ese bien para satisfacer una necesidad. Se estructura de tal manera que
contenga objetivos, identificación del bien, análisis de la demanda y oferta actual, proyección de las
tendencias y variables, una propuesta de comercialización, la selección de un programa de
construcción y ventas.
Estudio técnico y/o tecnológico
Dicho estudio busca como objetivo la aportación de información cualitativa y cuantitativa respecto a
los factores productivos que debe contener la unidad constructora. Es decir, señala la tecnología a
usar, la magnitud de los costos de inversión, los costos y gastos por incurrir, de acuerdo al
programa de obra. Asimismo debe proporcionar todas las previsiones a considerar por la unidad
constructora, respecto del impacto ambiental. El estudio técnico debe considerar básicamente la
siguiente información: el estudio de materias primas, la localización general y específica del
proyecto, la capacidad productiva de la unidad constructora y el estudio de ingeniería del proyecto.
Estudio financiero
Este estudio tiene como finalidad desarrollar la estrategia que permitirá al proyecto hacerse de los
recursos necesarios para la ejecución del mismo, asegurando la liquidez y solvencia, lo que evitará
interrupciones operacionales, productivas y comerciales. También determina la información
suficiente para establecer la rentabilidad de los recursos que se utilizarán, permitiendo la
comparación con otras estrategias.
Por tanto, este análisis comprende los estados financieros pro forma, lo cual implica proyectar el
desarrollo de las operaciones a futuro, por lo que éstas tienen que partir del flujo de caja, reflejando
los ingresos de acuerdo a su origen y los egresos (salidas de dinero), según su aplicación al
proyecto; para lo anterior se toman como base los presupuestos de inversión, de ingresos y de
egresos, considerando el calendario de inversión, así como el programa de producción estimado.
La evaluación del proyecto
Si se parte de la premisa de que “evaluar” significa medir, valorar, comparar, entonces la
evaluación nos permite la toma de decisiones sobre las políticas a aplicar durante el desarrollo del
proyecto. La evaluación tiene como objetivo señalar el alcance del proyecto, considerando las
características del mismo con la optimización de los recursos en sus diversas etapas. Su reflejo es
en coeficientes numéricos, los cuales mostrarán las ventajas del proyecto. Está formado por las
limitaciones prácticas del análisis, los principales indicadores financieros, económicos y sociales,
que permitirán justificar ante los promotores, patrocinadores y ante las instituciones de
financiamiento la viabilidad del proyecto.
Estudio de organización
Se refiere a la forma cómo interactúan, dentro de la organización, los diferentes aspectos que
conforman la unidad constructora, a saber:
Administrativo: Es decir, la organización general y específica con la que opera normalmente la
unidad constructora. Requiere de un organigrama en donde se visualicen claramente las funciones
y responsabilidades de cada uno de los involucrados, de acuerdo a su jerarquía, partiendo de las
particularidades y necesidades propias del proyecto. En este aspecto, es conveniente considerar el
registro correcto y oportuno de las operaciones realizadas, las que deben reflejarse en la
contabilidad.
Jurídico: Este aspecto va desde el origen que le da personalidad jurídica a la unidad constructora
(S.A., S.C., persona física, etcétera) hasta los tipos de alianzas o asociaciones, si el proyecto lo
ejecutaran más unidades constructoras (las asociaciones en participación, joint venture, etcétera),
por lo que se debe analizar si están en disponibilidad de realizarse los debidos contratos sin tener
limitación alguna.
También se debe tener cuidado con las cláusulas respecto a las utilidades, el capital aportado, la
situación de los bienes muebles e inmuebles, así como en lo referente a las contrataciones del
personal y de proveedores suministradores de bienes y servicios. Por último y no menos
importante, se deben determinar las obligaciones fiscales, laborales y contractuales que se deriven
durante el desarrollo del proyecto.
Técnico-operativo: En éste se contemplan los elementos disponibles para la ejecución del
proyecto. Se ponderan las actividades a realizar durante el proceso de construcción que den
confianza a los promotores, a las instituciones financieras y a la administración de la unidad
constructora, que la ejecución del proyecto tiene la estructura operativa suficiente y capaz de
llevarlo avante.
Gestión de recursos: Es la encargada de obtener los financiamientos necesarios y suficientes para
llevar a cabo el proyecto.
Impacto ecológico: Este aspecto es muy importante, debido a que de él depende la materialización
del proyecto, por lo que implica, como alteración en el hábitat de personas, flora y fauna o el
deterioro del aire, tierra y agua, por la descarga de aguas residuales, desechos orgánicos y
emisión de polvos, entre otros, en el lugar en que se ejecutará el proyecto.
Otros: En algunos proyectos es necesario, por su magnitud, estructurar de tal manera a la unidad
constructora para delimitar las responsabilidades de quienes participen en la licitación,
construcción, adquisición de maquinaria y equipo, selección y contratación de personal y
proveedores.
2. BOLETÍN C-6 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO
Para efectos del registro contable y la obtención de información financiera, este boletín nos
menciona las reglas específicas de aplicación de los principios de contabilidad relativos a los
inmuebles, maquinaria y equipo de las empresas comerciales e industriales.
Nos induce al registro en la cuenta de inmueble a una operación, a una cadena de operaciones
continuas que siguen el mismo fin, el formar un edificio, una nave industrial, una oficina, una
escuela etc., proponiendo los conceptos, criterios y su presentación en los estados financieros que
se deben manejar.
Como concepto general de inmuebles, son los bienes tangibles que tienen por finalidad el uso o
usufructo de los mismos en beneficio de la empresa, que deben de valuarse al costo de
adquisición, al de la construcción o a su valor equivalente.
2.1 REGLAS DE VALUACIÓN
Terrenos: De acuerdo a los principios de contabilidad o Normas de Información Financiera, deben
valuarse al costo erogado con objeto de adquirir su posesión; por tanto, incluye el precio de
adquisición del terreno, honorarios y gastos notariales, indemnizaciones o privilegios pagados
sobre la propiedad a terceros, comisiones a agentes, impuestos de traslación de dominio,
honorarios de abogados y gastos de localización. Además, se incluyen los costos siguientes:
demoliciones, limpia y desmonte, drenaje, calles, cooperaciones y costos sobre urbanización, así
como reconstrucción en otra parte de propiedades de terceras personas que se encontraban
localizadas en el terreno.
El costo de adquisición incluye el precio neto pagado por los bienes, sobre la base de efectivo o su
equivalente, más todos los gastos necesarios para tener el activo en condiciones que permitan su
funcionamiento.
Edificio: El costo total de un edificio es el costo de adquisición o construcción que incluye el precio
de las instalaciones y equipo de carácter permanente. Además, dentro del costo se consideran
conceptos como: permisos de construcción, honorarios de arquitectos e ingenieros, gastos de
planeación e ingeniería, legales, de supervisión y de administración, entre otros, para llevar a cabo
la construcción. El periodo de construcción de un edificio termina cuando el bien está en
condiciones de servicio, independientemente de la fecha en que sea traspasado a la cuenta
representativa de edificio en operación.
Adaptaciones o mejoras: Las adaptaciones o mejoras de activos fijos son erogaciones que tienen
el efecto de incrementar el valor de un activo existente, ya sea porque prolongan su vida útil o
aumentan la capacidad de servicio. Estas adaptaciones o mejoras se registrarán por separado del
activo fijo original, con la finalidad de contar con información separada, para su control y la
aplicación de su depreciación. Si es que la mejora implicó el sustituir alguna pieza o parte del
activo original, se recomienda dar de baja tanto la parte del activo suplida, como su depreciación.
Reconstrucciones: Algunas veces los activos sufren modificaciones tan radicales que se
denominan reconstrucciones. Lo anterior es muy común tratándose de edificios, pues esto
aumenta su valor económico, siendo partidas capitalizables, por lo que debe tomarse muy en
cuenta lo siguiente:
• Si la reconstrucción fue total, se recomienda considerar su costo como una unidad nueva, dando
de baja contablemente la anterior. En el caso de que algunas de las partes se hayan utilizado en la
reconstrucción, se debe incrementar al costo de la reconstrucción el valor en libros o una
estimación de éstas.
• También es importante tener cuidado para evitar registrar una sobrevaluación en el activo
reconstruido.
Reparaciones: En caso de reparaciones mayores o extraordinarias, que tienen el efecto de
prolongar considerablemente la vida de servicio del activo, más allá de la estimada originalmente, o
de aumentar su productividad, se le dará el mismo tratamiento contable que a las mejoras.
Depreciación: Es un procedimiento de contabilidad que tiene como objetivo distribuir de una
manera sistemática y razonable el costo de los activos fijos tangibles, menos su valor de desecho,
si lo tienen, entre la vida útil estimada de la unidad. La depreciación debe calcularse sobre bases y
métodos consistentes a partir de la fecha en que empiecen a utilizarse los activos fijos y cargarse a
costos y/o gastos.
Construcciones en proceso: Éstas se deben presentar por separado de los edificios terminados y
es conveniente hacer mención de la cifra a que ascenderán los proyectos en proceso. Cuando
existan planes aprobados para dichas construcciones, debe señalarse el monto de las inversiones
y de los compromisos adquiridos, así como el tiempo en que se planean llevar a cabo.
Intereses por financiamiento: Cuando los mismos se hayan cargado al costo, durante el periodo de
construcción, se deben mencionar en una nota a los estados financieros.
2.2 REGLAS DE PRESENTACIÓN
Los inmuebles se presentan de acuerdo a las dos clasificaciones que tenemos en el activo fijo
dentro del balance general, que son:
• Las inversiones no sujetas a depreciación, donde se encuentran los terrenos, por ser una
inversión que no sufre demérito y desgaste, todo lo contrario, su valor se incrementa con el paso
del tiempo, reflejándose en una plusvalía.
• Las inversiones sujetas a depreciación, que son los edificios y construcciones terminadas.
• En cuanto a las construcciones en proceso, se presentan por separado de los edificios
terminados, mencionando en las notas a los estados financieros a cuánto ascenderá el monto total
al final de la construcción.
• En lo referente a los intereses por financiamiento, devengados durante el periodo de
construcción, se hayan cargado al costo del mismo, el monto de los intereses capitalizados.
También debe mencionarse en las notas a los estados financieros.
3. FUENTES DE FINANCIAMIENTO PARA ADQUISICIÓN
DE VIVIENDA
3.1 INFONAVIT
El artículo 29 de la Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores nos
indica las obligaciones de los patrones, entre las cuales se encuentra la de efectuar las

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR