Enajenación de bienes (inmuebles)

AutorBenjamín Díaz Castrejón
Páginas51-91
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 51
CAPITULO III
ENAJENACION DE
BIENES (INMUEBLES)
1. DE LOS INGRESOS
1.1. Ingresos Gravables
De acuerdo con el artículo 119 de la Ley, se consideran ingresos
por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos
en el Código Fiscal de la Federación:
a) En los casos de permuta2 se considerará que hay dos enaje-
naciones.
b) Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación
obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación.
c) Cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contra-
prestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por per-
sona autorizada por las autoridades fiscales.
1.2. Ingresos que no se Consideran Enajenación
No se considerarán ingresos por enajenación, de acuerdo con el
último párrafo de este artículo, los que deriven de la transmisión de
propiedad de bienes por:
a) Causa de muerte, y
b) La donación.
1.3. Ingresos Exentos
La enajenación de la casa habitación del contribuyente
El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, señala como ingre-
so exento la enajenación de la casa habitación del contribuyente,
2 Es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa
por otra. (Art. 2327 CC).
EDICIONES FISCALES ISEF 52
siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda
de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se for-
malice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la
ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional
en los términos del Capítulo IV, Sección I, del Título IV, de esta Ley,
considerando las deducciones en la proporción que resulte de divi-
dir el excedente entre el monto de la contraprestración obtenida. El
cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional
se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.
La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que
durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajena-
ción de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra
casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista
en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir la verdad, dichas
circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la
operación.
El último párrafo se refiere a obligaciones de los fedatarios pú-
blicos en relación con estas operaciones, ampliando el cumpli-
miento de esta obligación del fedatario, en la regla 3.11.5. (DOF
28/12/2019). Asimismo, el Artículo Vigésimo Octavo Transitorio se-
ñala disposiciones para el 2020 en relación con la consulta para
que proceda la exención.
Conceptos que comprenden la casa habitación
Asimismo, el Reglamento aclara en su artículo 154, que para los
efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, se conside-
ra que la casa habitación del contribuyente comprende además la
superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta
por las construcciones que integran la casa habitación.
Criterio normativo 42/ISR/N. Ingresos por enajena-
ción de bienes inmuebles destinados a casa habi-
tación.
Este criterio, aclara que para efectuar el cálculo de la superficie
del terreno, no deberá tomarse en cuenta el área cubierta por las
construcciones destinadas a un fin diverso al habitacional.
Documentos para acreditar la exención
El Reglamento en su artículo 155, obliga a los contribuyentes a
acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que
el inmueble es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera
de los documentos comprobatorios que se mencionan a continua-
ción, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación
coincida plenamente o, en su caso, con alguno de los elementos
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 53
fundamentales del domicilio del inmueble enajenado utilizados en
el instrumento correspondiente:
I. La credencial para votar, expedida por el Instituto Nacional
Electoral.
II. Los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la
prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía
fija.
III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que
componen el sistema financiero o por casas comerciales o de
tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren las fracciones anteriores,
deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus
ascendientes o descendientes en línea recta.
Comentario: Si el enajenante no presenta ningún documento de
los mencionados pagará el ISR.
Enajenación de derechos parcelarios o comuneros
Estas enajenaciones se encuentran reguladas por el artículo 93,
fracción XXVIII, de la Ley.
2. DEL CALCULO ANUAL
2.1. Determinación de la Ganancia Acumulable y No Acumu-
lable
El artículo 120, señala que las personas que obtengan ingresos
por enajenación de bienes, podrán efectuar las deducciones a que
se refiere el artículo 121 de esta Ley; con la ganancia así determina-
da se calculará el impuesto anual como sigue:
I. La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos
entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder
de 20 años.
II. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior,
será la parte de la ganancia que se sumará a los demás in-
gresos acumulables del año de calendario de que se trate
y se calculará, en los términos de este Título, el impuesto
correspondiente a los ingresos acumulables.
III. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la
tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párra-

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba