Enajenación de bienes inmuebles
| Autor | Benjamín Díaz Castrejón |
| Páginas | 39-82 |
ESTUDIO PRACTICO DEL ISR, IETU E IVA DE BIENES INMUEBLES 39
CAPITULO III
ENAJENACION DE
BIENES INMUEBLES
1. DE LOS INGRESOS
1.1. Ingresos Gravables
De acuerdo con el artículo 146, primer párrafo, los ingresos por
la enajenación de bienes inmuebles que se gravan serán los deri-
vados de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación,
con las siguientes precisiones:
a) En los casos de permuta2 se considerará que hay dos enaje-
naciones.
b) Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación
obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación.
c) Cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contra-
prestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por per-
sona autorizada por las autoridades fiscales.
1.2. Ingresos que no se Consideran Enajenación
No se considerarán ingresos por la enajenación de bienes in-
muebles, de acuerdo con el último párrafo de este artículo, los que
deriven de la transmisión de propiedad de bienes por:
a) Causa de muerte, y
b) La donación.
2 Es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa
EDICIONES FISCALES ISEF 40
1.3. Ingresos Exentos
La enajenación de la casa habitación del contribuyente
El artículo 109, fracción XV, inciso a) de la Ley, señala como ingre-
sos exentos la enajenación de la casa habitación del contribuyente,
siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda
de un millón quinientas mil unidades de inversión y la transmisión
se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará
la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional
en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las de-
ducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre
el monto de la contraprestración obtenida. El cálculo y entero del
impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el
fedatario público conforme a dicho Capítulo.
La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que
durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de enaje-
nación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra
casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista
en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir la verdad, dichas
circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la
operación.
El límite establecido en el primer párrafo de este inciso no será
aplicable cuando el enajenante demuestre haber residido en su
casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la
fecha de su enajenación, en los términos del Reglamento de esta
Ley.
El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administra-
ción Tributaria a través de la página de Internet de dicho órgano
desconcentrado y de conformidad con las reglas de carácter gene-
ral que al efecto emita este último, si previamente el contribuyente
ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años ante-
riores a la fecha de enajenación de que se trate, por la que hubiera
obtenido la exención prevista en este enciso y dará aviso al citado
órgano desconcentrado de dicha enajenación, indicando el monto
de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.
Conceptos que comprenden la casa habitación
Asimismo, el Reglamento aclara en su artículo 129, que para los
efectos del artículo 109, fracción XV, inciso a) de la Ley, se conside-
ra que la casa habitación del contribuyente comprende además la
superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta
por las construcciones que integran la casa habitación.
Criterio normativo 78/2012/ISR
El artículo 109, fracción XV de la Ley del Impuesto
sobre la Renta establece que no se pagará impues-
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to sobre la Renta por la obtención, entre otros, de los
ingresos derivados de la enajenación de casa habi-
tación, siempre que el monto de la contraprestación
obtenida no exceda de un millón quinientas mil uni-
dades de inversión y la transmisión se formalice ante
fedatario público.
de la Ley del Impuesto sobre la Renta, se refiere al
supuesto de que sólo una parte de la superficie del
inmueble sea destinada a casa habitación y la otra se
utilice para un fin diverso o no se destinen exclusiva-
mente para el uso habitacional, el impuesto sobre la
renta se pagará sólo por la parte que no corresponda
a la superficie destinada a casa habitación
Ahora bien, el artículo 129 del Reglamento de la Ley
del Impuesto Sobre la Renta dispone que, para los
efectos de esta misma exención, la casa habitación
comprende también al terreno donde se encuentre és-
ta construida, siempre que la superficie del terreno no
exceda de tres veces el área cubierta por las construc-
ciones que integran la casa habitación.
Por lo anterior, para efectuar el cálculo de la superficie
del terreno precisado en el párrafo anterior, no deberá
tomarse en cuenta el área cubierta por las construc-
ciones destinadas a un fin diverso al habitacional.
Documentos para acreditar la exención
El Reglamento en su artículo 130, obliga a los contribuyentes a
acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el
inmueble es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de
los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación,
siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coin-
cida con el del domicilio del bien inmueble enajenado:
1. La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Elec-
toral.
2. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación
de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.
3. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que
componen el sistema financiero o por casas comerciales o de
tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren los numerales anteriores,
deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus
ascendientes o descendientes en línea recta.
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