La duración en el mercado de vivienda nueva construida por desarrolladores en México

AutorCarolina Rodríguez Zamora, Alejandro Morales Ramírez
Páginas551-582
EL TRIMESTRE ECONÓMICO, vol. LXXXVIII (2), núm. 350, abril-junio de 2021, pp. 551-582
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* Artículo recibido el 5 de marzo de 2018 y aceptado el 26 de mayo de 2020. Los autores reconocen
las facilidades provistas por el Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (), ope-
rado por la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), para acceder a los datos utilizados en esta investi-
gación. También se aprecian los valiosos comentarios de tres revisores anónimos y Nicolás Amoroso en
la realización de este documento. Las opiniones aquí vertidas son exclusivas de los autores y no necesa-
riamente reejan las del Banco de México o las de la Universidad Nacional Autónoma de México
(). Esta investigación se llevó a cabo en la Ciudad de México durante 2018. Los errores u omisiones
son responsabilidad de los autores.
** Carolina Rodríguez Zamora, Dirección General de Investigación Económica, Banco de México
(correo electrónico: carolina.rodriguez@banxico.org.mx). Alejandro Morales Ramírez, Facultad de
Ingeniería,  (correo electrónico: alejandro.moralesr@ingenieria.unam.edu).
doi: 10.20430/ete.v88i350.700
La duración en el mercado de vivienda nueva
construida por desarrolladores en México*
The market duration of new housing built
by developers in Mexico
Carolina Rodríguez Zamora
y Alejandro Morales Ramírez**
ABSTRACT
In this article we study the market duration of new housing built by developers in
Mexico between 2013 and 2015. In particular, this document discusses whether the
physical characteristics of housing, location (state), date put on sale, construction
time, initial price, size of the developer, and size of the housing development have
any effect on the duration of new houses in the market. We use a survival analysis
Cox model. The most important results indicate that the likelihood of a new house
being sold decreases with time and, in general, is lower for units that are more
expensive, for those of larger size, with longer construction duration, as well as for
those in smaller developments and built by smaller rms.
Keywords: Duration; housing; time-on-the-market; Mexico. JEL codes: R21, R31,
C41.
EL TRIMESTRE ECONÓMICO 350552
RESUMEN
En el presente artículo estudiamos la duración en el mercado de las viviendas nuevas
construidas por desarrolladores en México entre 2013 y 2015. En particular, se ana-
liza si las características físicas de la vivienda, el estado en el que se localizan, la fecha
en que fueron puestas a la venta, la duración de la construcción, el precio inicial, el
tamaño de la empresa desarrolladora y el tamaño del conjunto habitacional tienen
algún efecto sobre la duración de las viviendas en el mercado. Utilizamos un modelo
de análisis de supervivencia de Cox. Los resultados más importantes indican que
la posibilidad de que se venda una vivienda decrece conforme pasa el tiempo y, en
general, es menor para las viviendas de mayor precio, las de mayor tamaño, las que
tomaron más tiempo en construirse, así como aquellas en conjuntos habitacionales
más pequeños y construidas por empresas desarrolladoras de menor tamaño.
Palabras clave: duración; vivienda; tiempo en el mercado; México. Clasicación JEL:
R21, R31, C41.
I. ANTECEDE NTES
El sector de la vivienda es un tema de estudio importante, pues en él conu-
yen tanto la atención de las necesidades habitacionales de la población como
una parte signicativa de la actividad económica. Entre 2010 y 2030 el
número de hogares aumentará a un ritmo promedio de 581 000 cada año,1 lo
que generará una demanda importante de nuevas viviendas. Por otra parte,
de acuerdo con la Cuenta Satélite de Vivienda, el producto interno bruto
() del sector tuvo en 2015 un valor de 1.019 693 billones de pesos, los
cuales representaron 5.8% de la producción total nacional, e inciden en 78
clases de actividad económica. En particular, la edicación de vivienda
aportó 65.4% del  del sector en el mismo año. Asimismo, el sector cons-
tituye la fuente de empleo para cerca de 2.3 millones de personas.
Este trabajo presenta un análisis de los principales factores que afectan el
tiempo de desplazamiento de la vivienda nueva construida en México. Dicho
aspecto se reere al tiempo que tarda la vivienda en venderse desde que ter-
1 Con base en las Proyecciones de los Hogares y las Entidades Federativas, 2010-2030, publicadas por
el Consejo Nacional de Población (Conapo).
RODRÍGUEZ Y MORALES, La duración en el mercado de vivienda nueva 553
minó de construirse y está a la venta.2 El estudio de los principales determi-
nantes que inciden en los tiempos de desplazamiento es un tema de particular
relevancia, pues permite orientar a los distintos actores del sector en la toma
de decisiones con el n de reducir los costos asociados con la duración, desde
la suposición de que éste sería un efecto deseable directamente para las
empresas desarrolladoras, ya que la decisión de cuánto producir y a qué
precio con el objetivo de maximizar las ganancias se dene antes de empezar
la construcción, y de manera indirecta para las autoridades y los comprado-
res de vivienda.
Para las empresas desarrolladoras, una vez que se decidió el precio de
venta y la cantidad de unidades a construir, una vivienda que ocupa más
tiempo en venderse genera mayores costos. Destaca en primera instancia
como motivo el pago de los intereses asociados con el nanciamiento de la
construcción, sin embargo, también pueden señalarse los gastos por mante-
nimiento, vigilancia y promoción de venta. En escenarios extremos, el
retraso en el tiempo de venta puede condicionar la disponibilidad de capital
de trabajo y detener la operación de una empresa desarrolladora de vivienda,
lo que eventualmente también podría afectar a sus acreedores nancieros.3
Por otra parte, para las autoridades y los compradores de vivienda, la
posibilidad de que los tiempos de desplazamiento se reduzcan a partir de
una mejor identicación de los factores que inciden en el fenómeno repre-
senta también la probabilidad de que la oferta de vivienda mejore, aunque
sea mínimamente, en términos de su accesibilidad y sus atributos.
Además, conocer las variables que más inuyen en el tiempo de desplaza-
miento de una vivienda es importante porque determina el volumen y la
velocidad de la actividad en el mercado de vivienda, lo cual tiene implicacio-
nes importantes sobre los precios de los insumos, la construcción y el mer-
cado hipotecario.
Entre los resultados más importantes destaca que la función de riesgo es
decreciente, es decir, que la probabilidad de que se venda una vivienda dis-
2 Otra medida relevante es el tiempo que tarda en venderse una vivienda desde su puesta a la venta
y no solamente desde que fue construida. No obstante, en la base de datos disponible no se puede
identicar la fecha en la que se pusieron en el mercado las viviendas, y tampoco si estuvieron en preventa.
3 Un ejercicio relevante que queda fuera del alcance de este trabajo es estudiar el probable conicto
entre el tiempo que toma colocar una vivienda y las ganancias de una empresa constructora. Por ejemplo,
una disminución en el precio de venta podría en principio disminuir la duración, pero también reduciría
las ganancias. Para ello, es necesario relajar el supuesto de estricta exogeneidad, con el n de incluir el
precio de venta como regresor. Véase sección II.

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