Contrato de Hipoteca

Páginas57-66
Contrato฀de฀Hipoteca
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Tips Fiscales
PANORAMA฀JURÍDICO฀EMPRESARIAL
Contrato฀de฀Hipoteca
En฀el฀ presente฀ar tículo,฀se฀analizará฀ lo฀referente฀ al฀
contrato฀de฀ hipoteca,฀ revisando฀sus฀ aspectos฀ge-
nerales฀como฀una฀forma฀de฀instrumentar฀una฀actividad฀
de฀ f‌inanciación,฀ a฀ través฀de฀ los฀ denominados฀ contra-
tos฀de฀préstamo.฀El฀contrato฀de฀hipoteca฀se฀erige฀en฀la฀
base฀fáctica฀y฀jurídica฀para฀desarrollar฀cualquier฀activi-
dad฀encaminada฀a฀un฀negocio฀o฀préstamo.฀
El฀préstamo฀debe฀ser฀ garantizado,฀para฀que฀el฀deudor฀
se฀comprometa฀a฀honrar฀la฀obligación฀principal.฀Donde฀
se฀puede฀ observar฀que฀ en฀los฀ diferentes฀tipos฀ de฀ne-
gocios฀realizados฀ por฀los฀ comerciantes฀y฀ los฀diversos฀
intercambios฀mercantiles,฀ e฀ inclusive฀por฀ personas฀fí-
sicas฀sin฀actividad฀ empresarial฀o฀comercial,฀ se฀estipu-
laron฀ normas฀ legales฀ que฀ avalan฀ las฀ transacciones฀y฀
sirven฀además฀para฀ determinar฀el฀sentido฀de฀ las฀pala-
bras฀o฀ frases฀técnicas฀del฀ comercio฀y฀ para฀interpretar฀
los฀actos฀ y฀convenios;฀para฀efectuar฀ lo฀anterior,฀resul-
ta฀necesario฀ conocer฀los฀ diferentes฀tipos฀de฀ contratos฀
existentes฀para฀deter minar฀en฀un฀ momento฀dado฀ cuál฀
se฀adapta฀mejor฀a฀nuestras฀necesidades,฀contratos฀que฀
en฀su฀especie฀dos฀ya฀han฀sido฀analizados฀en฀los฀artícu-
los฀anteriores฀y฀en฀el฀presente฀corresponde฀a฀la฀hipote-
ca,฀para฀llegar฀ a฀la฀conclusión฀de฀ qué฀tipo฀de฀contrato฀
se฀debe฀celebrar฀ a฀f‌in฀de฀ hacer฀frente฀a฀ las฀necesida-
des฀que฀se฀tengan฀que฀cubrir.
En฀este฀ caso,฀la฀hipoteca฀ se฀caracteriza฀ porque฀afec-
ta฀directa฀e฀indirectamente฀a฀los฀bienes฀hipotecados฀al฀
cumplimiento฀ de฀ una฀ obligación฀ para฀cuya฀ seguridad฀
se฀ha฀constituido,฀interviniendo฀comerciantes฀o฀simple-
mente฀personas฀físicas฀que฀necesitan฀garantizar฀deter-
minada฀obligación,฀dando฀ así฀entrada฀a฀las฀relaciones฀
comerciales,฀ dando฀ seguridad฀ al฀ ejercicio฀ de฀ dichos฀
actos฀y฀la฀ estabilidad฀en฀cuanto฀ al฀cumplimiento฀y฀ de-
rechos฀que฀tienen฀ las฀partes฀celebrantes,฀en฀ el฀enten-
dido,฀que฀desde฀la฀f‌irma฀del฀ contrato,฀saben฀y฀aceptan฀
las฀ cláusulas฀ que฀ se฀ plasmen,฀ para฀ poder฀ así฀ hacer฀
frente฀a฀los฀requerimientos฀comerciales,฀ individuales฀e฀
incluso฀familiares.
El฀presente฀trabajo฀denominado,฀Contrato฀de฀Hipoteca,฀
ha฀estado฀motivado฀por฀la฀ instrumentación฀práctica฀en฀
la฀ actualidad฀ de฀ diversos฀ tipos฀ contractuales,฀que฀ se฀
articulan฀ y฀conforman฀por฀ la฀combinación฀ de฀distintos฀
esquemas฀negociales,฀ donde฀el฀contrato฀ de฀préstamo฀
constituye฀el฀marco฀fáctico฀y฀legal฀que฀sustenta฀su฀exis-
tencia;฀por฀ ser฀este฀ tipo฀de฀ contratos฀de฀los฀ llamados฀
“accesorios”,฀al฀igual฀que฀los฀de฀prenda฀y฀f‌ianza฀que฀ya฀
han฀sido฀analizados.
En฀la฀actualidad฀ los฀contratos฀que฀garantizan฀un฀prés-
tamo,฀son฀de฀las฀instituciones฀jurídicas฀ más฀abarcado-
ras฀de฀las฀relaciones฀jurídicas,฀sobre฀todo฀comerciales,฀
siendo฀ los฀ contratos฀ accesorios฀ muy฀ comunes,฀ pero฀
generalmente฀se฀desconocen฀ sus฀mecanismos฀de฀ac-
ción,฀lo฀que฀usualmente฀coloca฀ a฀una฀de฀las฀partes฀en฀
desventaja฀con฀respecto฀a฀una฀o฀más฀partes฀involucra-
das฀en฀una฀transacción.฀
En฀tal฀efecto,฀podemos฀establecer฀para฀efectos฀del฀pre-
sente฀artículo,฀que฀ el฀contrato฀hipotecario฀ lo฀podemos฀
constituir฀ sobre฀ determinados฀ bienes-muebles฀ o฀ in-
muebles฀sobre฀los฀cuales฀se฀pueda฀constituir฀฀garantía฀
para฀el฀ cumplimiento฀ de฀una฀ obligación,฀y฀ en฀el฀ caso฀
de฀que฀ésta฀no฀se฀realice,฀sean฀destinados฀a฀satisfacer฀
con฀su฀importe฀el฀monto฀de฀la฀deuda฀cuyo฀pago฀se฀en-
cuentra฀afecto฀por฀virtud฀de฀su฀titular.฀En฀tal฀sentido,฀re-
sulta฀pertinente฀que฀las฀partes฀celebrantes,฀conozcan฀y฀
entiendan฀los฀alcances฀ de฀este฀tipo฀de฀contratos,฀ a฀f‌in฀
de฀estar฀en฀la฀posibilidad฀de฀determinar฀cuáles฀son฀los฀
requisitos฀para฀ su฀ conf‌iguración,฀ con฀ quién฀ se฀ puede฀
celebrar฀y฀cuáles฀serán฀los฀bienes฀materia฀de฀hipoteca.฀
A฀f‌in฀ que฀no฀ se฀ encuentren฀en฀ desventaja฀frente฀ a฀la฀
otra฀parte฀y฀se฀entiendan฀en฀sus฀términos฀tanto฀las฀obli-
gaciones฀como฀derechos฀que฀tienen฀al฀celebrarlo.
Concepto฀de฀hipoteca
La฀hipoteca฀es฀un฀derecho฀real฀que฀se฀constituye฀sobre฀
bienes฀determinados,฀generalmente฀inmuebles,฀enaje-
nables,฀para฀garantizar฀el฀cumplimiento฀de฀ una฀obliga-
ción฀principal,฀sin฀desposeer฀al฀dueño฀del฀bien฀gravado฀
y฀que฀otorga฀ a฀su฀titular฀los฀ derechos฀de฀persecución,฀
de฀venta฀y฀ de฀preferencia฀en฀ el฀pago,฀para฀el฀ caso฀de฀
incumplimiento฀de฀la฀obligación.
Al฀ser฀la฀ hipoteca฀un฀derecho฀real,฀ destinado฀a฀garan-
tizar฀ el฀ pago฀ de฀ un฀ crédito,฀ éste฀ preferentemente฀se฀
debe฀ constituir฀ sobre฀ bienes฀ inmuebles฀ o฀ derechos฀
reales฀del฀ deudor฀o฀ de฀un฀ tercero฀ en฀benef‌icio฀ de฀un฀
acreedor,฀ con฀ el฀ f‌in฀ de฀ garantizar฀ el฀ pago฀ de฀ deter-
minado฀ crédito,฀sin฀ desposeer฀ al฀ propietar io฀ del฀ bien฀
gravado,฀permitiendo฀ al฀acreedor,฀ si฀no฀ se฀le฀ paga฀ el฀
crédito,฀el฀requerir฀la฀venta฀del฀bien฀al฀vencimiento฀de฀la฀
deuda,฀sin฀que฀ importe฀en฀poder฀ de฀quién฀se฀encuen-
tre฀(derecho฀de฀persecución),฀ y฀cobrarse฀con฀el฀precio฀
de฀la฀venta฀antes฀ que฀los฀demás฀acreedores฀(derecho฀
preferente),฀asegurando฀ por฀tanto฀ el฀ cumplimiento฀de฀
una฀obligación.

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