Enajenación de casa-habitación. Repercusiones fiscales. Marco teórico
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Es común que las personas físicas que enajenan su casa-habitación desconozcan el tratamiento fiscal que deben dar a esta clase de ventas. Por tal motivo, comentamos lo concerniente a ese tipo de operaciones en materia de ISR y de IVA; entre otros aspectos, se indicarán los requisitos que se deben cumplir para que los ingresos que se obtengan por la enajenación de estos bienes se encuentren exentos del pago de dichos impuestos, así como el impuesto a que está sujeto el adquirente de los bienes.
En términos del artículo 93, fracción XIX, inciso a, de la Ley del ISR, no se pagará este impuesto por los ingresos derivados de la enajenación de la casa-habitación del contribuyente, siempre que:
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Al efecto, es importe señalar lo siguiente:
1. A la fecha de cierre de esta edición, 700,000 udis equivalen a $3’590,810.
2. Conforme al artículo 129 del Reglamento de la Ley del ISR, se considera que la casa-habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integren la casa-habitación.
En relación con lo anterior, el criterio normativo del SAT 83/2013/ISR señala lo siguiente (el criterio hace referencia a la Ley del ISR vigente hasta 2013; sin embargo, consideramos que lo indicado en él puede aplicarse a la actual Ley del ISR):
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83/2013/ISR Ingresos por enajenación de bienes inmuebles destinados a casa habitación.
El artículo 109, fracción XV, inciso a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta establece que no se pagará impuesto sobre la renta por la obtención, entre otros, de los ingresos derivados de la enajenación de casa habitación, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de un millón quinientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público.
La exención prevista en el artículo 109, fracción XV, inciso a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta, se refiere al supuesto en que sólo una parte de la superficie del inmueble sea destinada a casa habitación y la otra se utilice para un fin diverso o no se destinen exclusivamente para el uso habitacional, el impuesto sobre la renta se pagará sólo por la parte que no corresponda a la superficie destinada a casa habitación.
El artículo 129 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta dispone que, para los efectos de esta misma exención, la casa habitación comprende también al terreno donde se encuentre ésta construida, siempre que la superficie de dicho terreno no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.
Por lo anterior, para efectuar el cálculo de la superficie del terreno precisado en el párrafo anterior, no deberá tomarse en cuenta el área cubierta por las construcciones destinadas a un fin diverso al habitacional.
3. Según el artículo 130 del Reglamento de la Ley del ISR, los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa-habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida con el del domicilio del bien inmueble enajenado:
a) La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral (actualmente INE -Instituto Nacional Electoral).
b) Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.
c) Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren los incisos anteriores deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
Por otra parte, por el excedente del ingreso exento se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del capítulo IV (ingresos por la enajenación de bienes) del título IV de la Ley del ISR, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho capítulo.
La exención en el ISR de la enajenación de la casahabitación del contribuyente será aplicable siempre que durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiera enajenado otra casa-habitación por la que haya obtenido la exención y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.
El fedatario público deberá consultar al SAT a través de la página de Internet de dicho órgano desconcentrado y de acuerdo con las reglas de carácter general que al efecto emita este último, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casahabitación durante los cinco años anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención referida, y dará aviso al citado órgano desconcentrado de la enajenación, e indicará el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.
En este sentido, la regla I.3.10.6 de la RMF para 2014 señala que la obligación del fedatario público para consultar al SAT si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa-habitación durante los cinco años inme-
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diatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate, se tendrá por cumplida siempre que realice la consulta a través de la página de Internet del SAT e incluya en la escritura pública correspondiente el resultado de la consulta o agregue al apéndice, la impresión de la misma y de su resultado. El fedatario deberá comunicarle al enajenante que dará aviso al SAT de la operación efectuada, para la cual indicará el monto de la contraprestación y, en su caso el ISR retenido.
No obstante, el artículo vigésimo tercero transitorio de la RMF para 2014 indica que, durante el ejercicio fiscal de 2014, hasta en tanto se libere el sistema para la consulta de enajenaciones de casa-habitación en la página de Internet del SAT, se tendrá por cumplida la obligación del fedatario público de efectuar la consulta, siempre que en la escritura pública correspondiente se incluya la manifestación del enajenante en la que bajo protesta de decir verdad señale sí es la primera enajenación de casa-habitación efectuada en los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de esta enajenación.
Residencia fiscal en México de personas físicas de nacionalidad extranjera que enajenan su casa-habitación, para efectos de la exención en el ISR
La regla I.3.10.13 de la RMF para 2014 indica que para los efectos de lo mencionado en el apartado anterior, se presumirá, salvo prueba en contrario, que las personas físicas de nacionalidad extranjera que enajenan su casa-habitación son residentes en México para efectos fiscales, cuando se cumplan los siguientes requisitos:
1. Declaren, bajo protesta de decir verdad, lo siguiente:
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La declaración deberá constar en el instrumento público correspondiente.
2. Adicionalmente, deberán acreditar su condición de residente en México. En este sentido, se considerará que se acredita dicha condición con la constancia de residencia para efectos fiscales ( regla II.2.1.4 de la RMF para 2014), o en su defecto, con la cédula de identificación fiscal ( regla I.2.4.2 de la RMF para 2014).
La documentación deberá acompañarse al apéndice del instrumento público correspondiente.
Los fedatarios públicos que por disposición legal tengan funciones notariales, no serán responsables solidarios con los contribuyentes, salvo prueba en contrario, respecto de la enajenación de que se trate, cuando se cumplan los requisitos de los numerales 1 y 2 anteriores.
Cuando la persona física que enajene su casa-habitación no sea residente para efectos fiscales en México o no sea residente para efectos fiscales en el extranjero con establecimiento permanente en el país, no será aplicable la exención establecida en la Ley del ISR. En este supuesto, los fedatarios públicos que por disposición legal tengan funciones
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notariales, estarán a lo dispuesto por el artículo 26, fracción I, del CFF (responsabilidad solidaria con los contribuyentes), respecto de la enajenación de que se trate, y deberán calcular y enterar el impuesto en los términos de la Ley del ISR ( artículo 160 ).
El artículo 93, fracción XIX, inciso a, de la Ley del ISR estipula que por el excedente del ingreso exento se deter-minará la ganancia y se calculará el impuesto anual en los términos del capítulo IV (ingresos por la enajenación de bienes) del título IV de la Ley del ISR, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida.
En este sentido, el artículo 120 de la Ley del ISR dispone que las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las deducciones correspondientes; con la ganancia así determinada se calculará el impuesto anual como sigue:
1. Determinación de la ganancia acumulable a...
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