Pagos provisionales de personas fisicas con ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles y otros ingresos
| Autor | Jaime Domínguez Orozco |
| Páginas | 167-182 |
Page 167
Se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, los siguientes:
I. Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma. Por ejemplo, en este concepto se encontraría el usufructo y el subarrendamiento.
II. Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.
En los términos de la Ley de Títulos y Operaciones de Crédito se define el certificado de participación inmobiliaria no amortizable, en los artículos 228-A, 228-C y 228-E y son títulos de crédito que representan el derecho a una parte alícuota de propiedad o de la titularidad de los bienes inmuebles.
Los ingresos que se declararán y sobre los que se calculará el impuesto son los que se cobren en el año de calendario y los ingresos en crédito hasta el año en que se cobren
El procedimiento para determinar el pago provisional lo establece el artículo 116 de la LISR, en los siguientes términos:
Los contribuyentes que obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles, efectuarán los pagos provisionales mensuales, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda el pago, mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas.
El pago provisional se determinará aplicando la tarifa que corresponda conforme a lo previsto en el tercer párrafo del
Page 168
artículo 106 de esta Ley, a la diferencia que resulte de disminuir a los ingresos del mes o del trimestre por el que se efectúa el pago, el monto de las deducciones a que se refiere el artículo 115 de la misma, correspondientes al mismo período.
De acuerdo con la disposición anterior, el procedimiento para el cálculo del pago provisional se puede resumir en el siguiente cuadro:
1. Ingresos cobrados del mes $
Menos:
2. Deducciones autorizadas del mismo período $
Igual:
3. Base para el pago provisional $
Impuesto causado según artículo 106 LISR $
Menos:
4. Retención del 10% $
5. DIFERENCIA A PAGAR $
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles, deberán efectuar pagos provisionales mensuales
Los ingresos que deberán acumularse para determinar el pago provisional, son los que se obtengan en efectivo o en especie por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles, considerándose como tal los provenientes de arrendamiento y subarrendamiento y, en general, por otorgar, a título oneroso, el uso o goce temporal de inmuebles, en cualquier otra forma, así como los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.
Asimismo, es de observarse también que en este Capítulo se gravan exclusivamente los ingresos por arrendamiento de inmuebles y no los de arrendamiento de muebles, ya que ellos estarán comprendidos en el Capítulo II de este Título IV, denominado "De los Ingresos por Actividades Empresariales y Profesionales".
Si se obtienen ingresos en crédito, éstos se declararán y se pagará el impuesto hasta el año de calendario en que sean cobrados. Por lo tanto, no se gravarán los ingresos en crédito y el pago provisional sobre los mismos se hará hasta el mes o trimestre en que sean cobrados.
Las deducciones que se podrán efectuar en el mes son las que correspondan a dicho período y que establece el artículo 115 de la LISR.
Para efectuar estas deducciones, las personas físicas tienen dos opciones:
Page 169
Primera opción:
Deducciones con requisitos fiscales.
Segunda opción:
Optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en sustitución de las deducciones autorizadas.
La relación de las deducciones comprobadas, que se pueden efectuar, las establece el artículo 115 de la LISR, en los siguientes términos:
" I. Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
II. Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
III. Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación. Para deter-minar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en el artículo 134 de esta Ley".
Para determinar el ajuste anual por inflación se multiplicará el saldo promedio diario de la inversión que genere los intereses, por el factor que se obtenga de restar la unidad del cociente que resulte de dividir el INPC, del mes más reciente del período de inversión entre el INPC del primer mes del período.
" IV. Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.
V. El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
VI. Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras".
Estas deducciones deberán reunir los requisitos que señalan los artículos 147, 148 y 149 de la LISR. El primero señala los requisitos generales de las deducciones; el segundo las erogaciones no deducibles y el tercero, los requisitos en el caso de las inversiones (depreciaciones y amortizaciones).
Existen algunas deducciones que son específicas de los ingresos por arrendamiento. A continuación nos referimos a ellas.
Page 170
Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente.
La parte proporcional a que se refiere el párrafo anterior, se calculará considerando el número de metros cuadrados de construcción de la unidad por él ocupada u otorgada de manera gratuita, en relación con el total de metros cuadrados de construcción del bien inmueble.
Cuando el uso o goce temporal del bien de que se trate no se hubiese otorgado por todo el ejercicio, las deducciones a que se refieren las fracciones I a V del artículo 115 de la LISR, se aplicarán únicamente cuando correspondan al período por el cual se otorga el uso o goce temporal del bien inmueble o a los tres meses inmediatos anteriores al en que se otorgue dicho uso o goce.
Cuando se paguen intereses que correspondan a préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles arrendados, que correspondan a años anteriores a aquél en que se inicie la renta de los inmuebles, éstos se podrán deducir de acuerdo con el siguiente procedimiento señalado en el artículo 147 cuarto, quinto y sexto párrafos de la fracción X de la LISR, como sigue:
"Se sumarán los intereses pagados de cada mes del ejercicio correspondientes a cada uno de los ejercicios improductivos restándoles en su caso el ajuste anual por inflación deducible a que se refiere el artículo 44 de esta Ley. La suma obtenida para cada ejercicio improductivo se actualizará con el factor de actualización correspondiente desde el último mes de la primera mitad del ejercicio de que se trate y hasta el último mes de la primera mitad del ejercicio en que empiecen a producir ingresos el bien o los bienes de que se trate.
Los intereses actualizados para cada uno de los ejercicios, calculados conforme al párrafo anterior, se sumarán y el resultado así obtenido se dividirá entre el número de años improductivos. El cociente que se obtenga se adicionará a los intereses a cargo en cada uno de los años productivos y el resultado así obtenido será el monto de intereses deducibles en el ejercicio de que se trate.
En los años siguientes al primer año productivo, el cociente obtenido conforme al párrafo anterior se actualizará desde el último...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba