Arrendamiento de bienes. Disposiciones legales que se deben observar al realizarlo
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El arrendamiento es una herramienta utilizada por aquellas personas o empresas que pretenden utilizar o hacer uso de un bien, ya sea mueble o inmueble, sin adquirirlo de manera definitiva.
Comentamos las principales disposiciones que consigna el Código Civil Federal (CCF) para el contrato de arrendamiento de bienes muebles e inmuebles. Es importante mencionar que el presente trabajo se elaboró conforme a las disposiciones establecidas en el CCF; sin embargo, para formular este contrato en cualquier estado de la República se deberá atender al Código Civil de la entidad que corresponda.
En términos del artículo 2398 del CCF, existe arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
De acuerdo con el CCF, en el contrato de arrendamiento participan las personas siguientes:
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Conforme al artículo 2400 del CCF, son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales.
Según el artículo 2406 del CCF, el contrato de arrendamiento deberá otorgarse por escrito, y la falta de esta formalidad será imputable al arrendador.
Asimismo, el artículo 2398 del CCF estipula que el contrato de arrendamiento no podrá exceder de 10 años para las propiedades destinadas a casa-habitación, y de 20 años para las de uso comercial o industrial.
La renta o el precio del arrendamiento podrá consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, siempre que sea cierta y determinada.
Con respecto a la rescisión del contrato de arrendamiento, el artículo 2408 del CCF precisa que no se rescindirá por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo pacto en contrario.
El artículo 2412 del CCF señala que el arrendador estará obligado, aunque no haya acuerdo expreso, a lo siguiente:
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Por su parte, el artículo 2413 del CCF indica que la entrega del bien se hará en el tiempo convenido; y si no existe convenio, se entregará después de que el arrendador haya sido requerido por el arrendatario.
Durante el tiempo que dure el arrendamiento, el arrendador no podrá cambiar la forma de la propiedad arren-dada, ni de intervenir en el uso legítimo de ella, salvo en el caso de reparaciones urgentes e indispensables.
Si el arrendador no lleva a cabo las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el contrato de arrendamiento, o acudir al juez para que obligue al arrendador al cumplimiento de sus obligaciones, mediante el procedimiento que se indique en el Código de Procedimientos Civiles.
El artículo 2421 del CCF dispone que el arrendador será responsable de los vicios o defectos de la propiedad arrendada que impidan el uso de la misma, aunque él no los hubiera conocido o hayan sobrevenido en el curso del arrendamiento, sin culpa para el arrendatario; en ese caso, este último podrá pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimiento antes de celebrar el contrato de los vicios o defectos de la cosa arrendada.
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Será responsabilidad del arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario en los supuestos siguientes:
1. Si en el contrato o posteriormente el arrendador autorizó hacerlas y se obligó a pagarlas.
2. Si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescinda el contrato.
3. Si el contrato se pacta por tiempo indeterminado, y el arrendador autoriza al arrendatario para hacer mejoras, y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras por los gastos que efectuó, el arrendador da por concluido el contrato.
En los casos en que se rescinda el contrato por causa del arrendador, éste deberá pagar las mejoras que queden a beneficio de la cosa arrendada (artículos 2423 y 2424 del CCF).
De acuerdo con el artículo 2425 del CCF, el arrendatario tendrá las obligaciones siguientes:
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Asimismo, el arrendatario estará obligado a pagar el importe de la renta establecida, desde el día en que reciba la propiedad arrendada, salvo pacto en contrario ( artículo 2426 del CCF).
Por otra parte, el artículo 2427 del CCF indica que la renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, deberá pagarse en la casa-habitación o despacho del arrendatario.
Si al término del contrato de arrendamiento hay algún saldo a favor del arrendador, el arrendatario tendrá obligación de pagarlo inmediatamente, excepto cuando exista algún derecho exigible en contra...
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