Arrendadores de inmuebles en el Distrito Federal, ¿amparados contra el impuesto predial?
| Autor | Lic. Iván Rueda Heduán |
| Cargo | Director de Abogados Empresariales, SC |
| Páginas | A18-A25 |
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Durante lustros se han venido presentando múltiples contiendas judiciales en virtud del tratamiento inequitativo y desproporcional que los arrendadores de bienes inmuebles ubicados en el Distrito Federal han venido recibiendo en lo que se refiere al impuesto predial, respecto a los propietarios que ocupan sus propios predios, ello en virtud de que a los primeros se les ha determinado el valor de los inmuebles (base para el pago del referido gravamen), mediante un sistema de capitalización de las contraprestaciones que reciben de sus inquilinos, conocido como "base de rentas", en tanto que a los segundos se les ha determinado mediante la aplicación de tablas de valores unitarios para tierra y construcciones, todo lo cual ha provocado efectos jurídicos y económicos marcadamente discrepantes y, por lo tanto, injustos.
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A efecto de ilustrar lo aseverado antes, debe decirse que desde tiempo atrás y hasta el 31 de diciembre de 2001, en el Distrito Federal aconteció lo siguiente en lo que se refiere al impuesto predial:
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A los ocupantes de sus propios inmuebles, según lo dicho, se les calculaba ese gravamen considerando como valor de los predios el resultante de la aplicación de las tablas de valores unitarios por metro cuadrado de terreno y de construcción, aprobadas por el órgano legislativo local. El valor así determinado representaba, cuando más, el 10% del valor real de las propiedades. Esta engañifa del legislador dio buenos resultados durante varias décadas, ya que dicho sector de contribuyentes jamás protestó contra ese sistema al sentir de principio que existía una gran ventaja a su favor sobre el fisco, independientemente de que, para compensar esa base de valor tan baja, por fuerza la tarifa aplicable siempre fue bastante elevada.
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En cambio, a los propietarios de predios dados en arrendamiento se les vino aplicando la "base de rentas", conforme a la fórmula "renta mensual x 2 x 38.47 = valor catastral", la cual conducía muy aproximadamente al valor real de los inmuebles si la renta mensual convenida, como es lo acostumbrado y razonable, se fijaba en 1.3% del valor del predio. Con este sistema los arrendadores tenían que aplicar la tarifa (por cierto, progresiva) a una base de valor diez veces superior a la considerada para el resto de los contribuyentes; y aunque, para amortiguar hasta cierto punto esa discrepancia de valores, se vinieron otorgando reducciones tarifarias a los mencionados arrendadores (de 74.546 o 57.151% según se tratara de arrendamiento para usos habitacionales o para usos diversos), lo cierto es que siempre resultaron pagando muchísimo más de lo que tributaban los ocupantes de sus predios, conclusión a la que se llega por simple lógica, pues ante una elevación de diez veces de la base, para equilibrar los pagos, la reducción tarifaria debió haber sido de 90%. En el caso de arrendamientos mercantiles las cantidades a pagar solían ser cinco o más veces arriba de lo común. Este otro truco legislativo también dio buenos resultados al erario del Distrito Federal por la extraordinaria recaudación que vino produciéndole, habiéndose contado para ello con el aval de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (en lo sucesivo, SCJN), que sentó la tesis jurisprudencial 61 /1996 al tenor siguiente:
PREDIAL EL ARTICULO 149, FRACCION II, DEL CODIGO FINANCIERO DEL DISTRITO FEDERAL, NO VIOLA LOS PRINCIPIOS DE PROPORCIONALIDAD Y EQUIDAD AL FIJAR EL IMPUESTO CON BASE EN EL VALOR CATASTRAL DEL INMUEBLE, DETERMINADO, RESPECTO DE LOS QUE OTORGAN EL USO O GOCE TEMPORAL, CONFORME A LAS CONTRAPRESTACIONES QUE OBTIENEN. Establece el precepto legal mencionado que cuando los contribuyentes del
impuesto predial otorguen el uso o goce temporal de un inmueble, deberán calcular el impuesto con base en el valor catastral más alto que resulte entre el determinado conforme a la fracción I de ese precepto y el que se determine de acuerdo con el total de las contraprestaciones que se obtengan por dicho uso o goce temporal. Lo anterior no resulta desproporcional ni inequitativo, pues si el impuesto predial grava la propiedad o posesión del suelo o de éste y de las construcciones adheridas a él, al obligarse a determinar el valor catastral del inmueble sobre el que debe calcularse el impuesto, con base en las contraprestaciones que correspondan por su uso o goce temporal, se atiende a la capacidad contributiva de los contribuyentes en razón de la naturaleza real de este tributo, en virtud de que el valor del inmueble se determina atendiendo a las características a que se refiere la fracción I del precepto y también, de un modo más preciso, de acuerdo con las contraprestaciones mencionadas, pues, lógicamente, al pactarse éstas en un momento determinado se atiende al valor que se le otorga al inmueble, y la naturaleza del impuesto predial es que su determinación se haga en razón del valor real. Por lo que se refiere al principio de equidad, también es respetado por el impuesto en cuestión, pues al considerar el legislador que inmuebles idénticos y en lugar similar no tienen el mismo valor para el que los arrienday para el que los habita, da un trato igual a los iguales y desigual a los desiguales, pues por una parte, todos los sujetos pasivos del tributo que poseen o son propietarios de bienes inmuebles que no se otorguen en arrendamiento, determinarán la base por el mismo procedimiento establecido en la ley o bien de conformidad con los valores unitarios determinados por la Asamblea de Representantes del Distrito Federal, y por otra, todos los poseedores o propietarios de bienes inmuebles dados en arrendamiento, determinarán la base de conformidad con el procedimiento a que se refiere la fracción II del artículo 149 del Código Financiero del Distrito Federal, recibiendo así un tratamiento idéntico en lo concerniente a hipótesis de causación, y variando únicamente en el monto del entero de acuerdo con la capacidad contributiva de cada contribuyente.
Novena época. Instancia: pleno. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, tomo IV, octubre de 1996, tesis P./J. 61/96, página 75.
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Debido a que a lo largo y ancho de la República, con el transcurso de los años se vino conformando un complicado mosaico en materia de impuesto predial (como se sabe, es una fuente tributaria de carácter local), pues en cada entidad federativa se adoptaron distintos parámetros para la determinación de este gravamen, en 1999 se reformó la fracción IV del artículo 115 de la Constitución Política Federal para el efecto, y se señaló en el artículo quinto transitorio del correspondiente decreto, que a partir de 2002, por razones de equidad y proporcionalidad, la base para el cálculo del referido impuesto quedara conformada a nivel nacional por el valor de mercado de los inmuebles a fin de acabar con juegos artificiosos al respecto, en atención a lo cual los municipios de cada estado debían proponer a sus respectivas legislaturas tablas de valores unitarios para la tierra y las construcciones apegadas a la realidad.
Quedó también previsto en tal reforma constitucional que, en obvio de arbitrariedades, las legislaturas locales, a la vez de ajustar con realismo el valor de los inmuebles, debían adecuar las tarifas vigentes hasta diciembre del 2001, pues de lo contrario se habría sangrado fiscalmente a un núcleo de población muy importante.
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La Asamblea Legislativa del Distrito Federal se apegó a la reforma del artículo 115 constitucional acabada de comentar, lo cual es correcto conforme a una aplicación armónica de dicho precepto con el 122 del propio Código Supremo que establece las bases orgánicas del gobierno del Distrito Federal. Derivado de lo anterior, a partir del 1 o. de enero de 2002 quedó reformado el Código Financiero del Distrito Federal para que los ocupantes de sus propios inmuebles tomaran como base de valor para efectos del cálculo del impuesto predial, nuevos valores unitarios para tierray construcciones, equiparables a los valores de mercado. Para ese propósito, los valores unitarios vigentes hasta el 31 de diciembre de 2001 fueron multiplicados por 10, pues, como se ha comentado, éstos se encontraban por debajo de una décima parte de los valores reales de los inmuebles.
Para compensar los efectos de la referida decuplicación de los valores unitarios, la Asamblea Legislativa del Distrito Federal redujo la tarifa aplicable en 90%, misma que contiene el artículo 152, fracción I, de dicho código, pues de lo contrario la inconformidad de los contribuyentes habría resultado manifiesta y generalizada.
Ahora bien, no obstante que la reforma al...
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