Conozca las ventajas y el tratamiento fiscal de los fideicomisos inmobiliarios (Fibras). Marco teórico
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Los fideicomisos inmobiliarios o fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (Fibras) tienen su antecedente más próximo en los Real Estate Income Trusts (REITS) que operan en Estados Unidos.
Los REITS se originaron en 1880 en ese país, cuando se logró que los fideicomisos inmobiliarios no fueran gravados a nivel corporativo, con la condición de que las utilidades generadas por el fideicomiso se transfirieran a los inversionistas, los cuales pagarían el impuesto correspondiente. De esta manera, se evitó la doble imposición sobre los beneficios del fideicomiso.
Esta ventaja fiscal fue revertida en la década de los treinta del siglo XX, cuando se estableció que, en primer término, las inversiones en tales fideicomisos fueran gravadas a nivel corporativo y, con posterioridad, se tendrían que considerar como ingresos gravables para los inversionistas. En la década de los sesenta se reestableció la no doble imposición para los fideicomisos inmobiliarios (ventaja que sigue vigente), lo que propició un auge de los REITS en aquel país.
En la actualidad, existen aproximadamente 200 REITS en Estados Unidos, de los cuales entre el 67 y el 70% se negocian en bolsa de valores, y el valor total de sus activos asciende a 500 mil millones de dólares.
Cabe aclarar que no sólo en Estados Unidos existen REITS, figuras jurídicas semejantes también operan en Australia, Bélgica, Canadá, Corea del Sur, Francia, Holanda, Japón y Sudáfrica, entre otros.
En México, con el propósito de fomentar el mercado inmobiliario nacional, en 2004 se comenzaron a otorgar beneficios fiscales a los Fibras. Dichos beneficios han verificado diversas modificaciones de 2004 a 2007; los actuales se comentan en el presente trabajo.
Algunas de las características de los Fibras son:
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Poseen una o varias propiedades inmobiliarias que generan rentas.
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Los certificados de participación que emiten pueden ser destinados a oferta pública o privada.
De acuerdo con el artículo 228-a de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, los certificados de participación que emiten los fideicomisos son títulos de crédito que representan:
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El derecho a una parte alícuota de los frutos o rendimientos de los valores, derechos o bienes de cualquier clase que tenga en fideicomiso irrevocable para ese propósito la sociedad fiduciaria que los emita.
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El derecho a una parte alícuota del derecho de propiedad o de la titularidad de esos bienes, derechos o valores; o bien,
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El derecho a una parte alícuota del producto neto que resulte de la venta de dichos bienes, derechos o valores.
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El valor de los certificados de participación está directamente relacionado con el valor de los inmuebles y con los ingresos que generan su administración.
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Promueven el desarrollo de infraestructura en el mercado de valores, pues permiten que cualquier inversionista interesado en ingresar a este mercado tenga acceso al mismo, independientemente del monto de su inversión.
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Brindan flexibilidad a proyectos con diferentes factores y necesidades.
A grandes rasgos, el funcionamiento de los Fibras es el siguiente:
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Una persona aporta un inmueble y sus rentas a un fideicomiso.
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El fideicomiso emite los certificados de participación y los coloca entre inversionistas (mercado privado) o en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
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Los inversionistas toman los certificados esperando un rendimiento a futuro.
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La empresa recibe los recursos de la colocación de los certificados de participación.
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El público inversionista recibe las rentas de los inmuebles en forma de utilidades.
Dicho funcionamiento se ilustra en los esquemas siguientes:
Cuando los certificados de participación se colocan entre el gran público inversionista:
[ NO INCLUYE GRAFICO ]
Cuando los certificados de participación son adquiridos por un grupo de inversionistas integrado por al menos diez personas:
[ NO INCLUYE GRAFICO ]
De acuerdo con el artículo 223 de la Ley del ISR, para obtener los beneficios fiscales aplicables a los Fibras, los fideicomisos que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de tales bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines, deberán cumplir los requisitos siguientes:
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Que el fideicomiso se haya constituido o se constituya de acuerdo con las leyes mexicanas y lafiduciaria sea una institución de crédito residente en México autorizada para actuar como tal en el país.
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Que el fin primordial del fideicomiso sea:
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La adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes.
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El otorgamiento de financiamiento para los fines señalados en el inciso anterior, con garantía hipotecaria de los bienes arrendados.
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Que al menos el 70% del patrimonio (puede ser incluso el 100%) del fideicomiso esté invertido en los bienes inmuebles, los derechos o créditos referidos en el numeral anterior y el remanente se invierta en valores a cargo del gobierno federal inscritos en el Registro Nacional de Valores o en acciones de sociedades de inversión en instrumentos de deuda.
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Que los bienes inmuebles que se construyan o adquieran se destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de haber transcurrido al menos cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición, respectivamente.
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Que la fiduciaria emita certificados de participación por los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso y que los certificados:
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Se coloquen en el país entre el gran público inversionista; o
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Sean adquiridos por un grupo de inversionistas integrado por al menos diez personas, que no sean partes relacionadas entre sí, en el que ninguna de ellas en lo individual sea propietaria de más de 20% de la totalidad de los certificados de participación emitidos.
Es de destacar que la regla 3.20.2 de la RMF para 2007-2008 establece que el requisito mencionado en este inciso se cumplirá cuando al menos el 80% de los certificados sean adquiridos por uno o más fondos de pensiones y jubilaciones extranjeros o por uno o más fondos de inversión extranjeros en los que participen ellos, que estén registrados en el Registro de Bancos, Entidades de Financiamiento, Fondos de Pensiones y Jubilaciones y Fondos de Inversión del Extranjero a que se refiere el artículo 179 de la Ley del ISR. También se considerará que se cumple dicho requisito cuando al menos el 80% de los certificados de participación sean adquiridos por una sociedad de inversión de objeto limitado.
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Que la fiduciaria distribuya entre los tenedores de los certificados de participación cuando menos una vez al año, a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes integrantes del patrimonio del fideicomiso.
En términos del artículo 224 de la Ley del ISR, los Fibras no pagan el ISR a nivel corporativo, la carga tributaria le corresponde a los tenedores de los certificados de participación por los beneficios que perciben.
Para efectos de lo anterior, el artículo referido establece diversas obligaciones al fiduciario del Fibra para distribuir los beneficios a los tenedores de los certificados de participación, de acuerdo con lo siguiente:
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El fiduciario determinará el resultado fiscal del ejercicio derivado de los ingresos que generen los bienes, derechos, créditos o valores que integren el patrimonio del fideicomiso, de acuerdo con los lineamientos del título II de Ley del ISR, como sigue:
Ingresos que generen los bienes, derechos, créditos o valores que integren el patrimonio del fideicomiso
(-) Deducciones autorizadas por la Ley del ISR
(=) Resultado fiscal del ejercicio
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El resultado fiscal del ejercicio se dividirá entre el número de certificados de participación que haya emitido el fiduciario por el Fibra para determinar el monto del resultado fiscal correspondiente a cada uno de los certificados en lo individual:
Resultado fiscal del ejercicio
(÷) Número de certificados de participación que haya emitido el fiduciario por el fideicomiso
(=) Monto del resultado fiscal correspondiente a cada certificado
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El fiduciario deberá retener a los tenedores de los certificados de participación el...
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