Problemas notariales y registrales que plantea la ley de propiedad horizontal en el Derecho Español
| Autor | Carmen Mingorance Gosálvez |
| Cargo | Doctora en Derecho. Profa. Asociada de Derecho Civil, Universidad de Derecho de Córdoba. España. |
| Páginas | 189-204 |
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Quienes vivimos en casas por pisos o como se le conoce más habitualmente en "régimen de propiedad horizontal" sabemos que estamos muy lejos de disfrutar de aquél conocido aforismo inglés que dice "Mi casa es mi castillo", pues nada más lejos de la realidad diaria ante los innumerables problemas e inmisiones que conlleva esta forma de convivir los unos tan cerca de los otros, compartiendo la propiedad exclusiva de nuestro piso o local de negocios con los imprescindibles elementos comunes que desde el texto decimonónico del Código civil español ya recogiera el art. 396, tantas veces modificado hasta la actual redacción llevada a cabo por la Ley 8/1999, de 6 de abril.
En la propiedad horizontal vivimos juntos a la fuerza; es una "communio incidens" que viene impuesta por muchos factores sociales que dan lugar, inexorablemente, a los conflictos vecinales que diariamente contemplamos en las reuniones de las Juntas de condueños y en los Tribunales de Justicia. Y para tratar de paliar, en lo posible, los conflictos de esa que yo llamo " Mater discordiarum" que es la propiedad horizontal, ya en el año 1960 su primera Ley trató de solucionar muchos problemas y la verdad es que lo ha venido haciendo con un balance positivo, a mi juicio. Después vinieron sucesivas reformas en 1988 y en 1990 que colmaron serias aspiraciones de la sociedad española en la materia.
Pero ha sido la última reforma de abril de 1999 la que ha dado pasos de mayor calado, flexibilizando la regla de la unanimidad que tantos obstáculos ponía al buen funcionamiento de la vida comunitaria pudiéndose llevar a cabo actuaciones como accesos para discapacitados tan necesarias o permitiendo Page 190 el establecimiento de servicios para los que en otros momentos era necesaria la unanimidad y, por supuesto, otra de las grandes demandas sociales que fue la de lograr que las Comunidades pudieran cobrar legítimamente lo que le adeudaban los copropietarios. La lucha contra la morosidad había llegado a unos límites insoportables, haciendo verdad aquellas letrillas satíricas del genial Quevedo cuando afirmaba que "No pagaba quién debía, sino quién quería", lo que era verdad entonces y pienso que sigue siéndolo hoy en buena medida.
Para combatir la morosidad por no contribuir, con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente convenido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, la Ley vigente estableció una serie de medidas civiles con indudable repercusión en la esfera notarial y registral y que, como sin duda es sabido, se concretan en los parágrafos segundo, tercero y cuarto del apartado o regla e) del número 1 del art. 9 de la citada Ley de propiedad horizontal en su redacción de 1999.
Por razones del espacio de que debo disponer no entro en el interesante punto de diferenciar lo que son gastos generales de los individuales o no susceptibles de individualización, como afirma la Ley, que pareciendo sin importancia o de extrema facilidad no siempre resulta así.
Los "gastos generales" que son los que importan en orden a la transmisión de un piso o local en régimen de propiedad horizontal y las cuestiones de documentación, manifestaciones de los contratantes, afección del piso y su registración, vienen determinados por dos notas singulares: una que deben servir exclusivamente para el adecuado sostenimiento del inmueble y que sean necesarios y una segunda atender a gastos, cargas o responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Pero no cabe duda de que existen situaciones intermedias. Y es que hay gastos que no reuniendo aquellas notas, tampoco se pueden individualizar por imposibilidad de su imputación concreta a uno o a varios condueños y que pueden ser comunes.
Pero en el tema de los gastos generales y que sin duda plantea el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal que nos ocupa, está el de la persona obligada que creo está bien claro y que relaciona de manera muy concreta con el art. 21 de la propia Ley de Propiedad Horizontal y que de entre las cuestiones que plantea y que yo no me ocuparé, pero sí indicaré es el que alguna sentencia ha dicho que en caso de impago la Comunidad NO puede anotar embargo preventivo en el Registro de la Propiedad por carecer de personalidad jurídica, con lo que entiendo que se deroga por el Juez el citado art. 21 de la L.P.H. que claramente lo admite en el apartado 5 del art. 21, y que lo permite la L.P.H. y la Ley Procesal Civil si se acuerda que la Comunidad actúe judicialmente a través del proceso monitorio.
El artículo 9 de la L.P.H. es un precepto excesivamente largo y prolijo y -pienso- que mal redactado y peor situado. Pero a esto nos tiene acostumbrado el Legislador actual. No tiene precedentes en la primera Ley de Propiedad Horizontal de 1960, sino en la posterior reforma de 23 febrero de 1988 y Page 191 lo que hace es establecer una nueva forma de garantía a favor de la Comunidad para así poder cobrar las cantidades que legítimamente le corresponden cuando el dueño del piso o local transmite la propiedad a un tercero. Una primera lectura puede que nos haga pensar que no plantea problemas, pero no es así ni mucho menos. Son problemas todos de naturaleza civil, claro está, pero con interesantes repercusiones notariales y registrales.
El apartado 4º de la regla e) en el número 1 del art. 9 de la L.P.H. recoge algo de lo que ya decía el derogado art. 9 de la Ley de 1988 que ahora se ha modificado en profundidad. Otra cosa es que se haya regulado bien. En la citada reforma del año 1988 a la regla 5ª del art. 9 se añadió el siguiente apartado:
"En la escritura por la que se transmita el piso o local a título oneroso deberá el transmitente declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos o, en su caso, expresar los que adeudare; el transmitente a título oneroso, quedará sujeto a la obligación legal de saneamiento o por la carga no aparente de los gastos a cuyo pago esté afecto el piso o local".
El texto de la legalidad vigente es el siguiente:
"En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión".
A mi no me ofrece duda alguna que la Ley de 1988 se estaba refiriendo a las escrituras públicas de compraventa, no solamente porque se refiere literalmente a la escritura por la que se transmita el piso o local a título oneroso, y por lo tanto está calcando el contrato de compraventa tal y como lo dibuja el art. 1445 del Código civil español, sino porque en el mismo apartado se refiere a la obligación legal de saneamiento que es una de las obligaciones del vendedor como recoge el Código civil en el art. 1461 y ss., si bien debo decir que ha sido una excelente idea eliminar esta referencia en Page 192 la Ley de 1999, pues, a mi juicio, el saneamiento en ninguna de sus posibles manifestaciones -evicción, vicios ocultos de la cosa vendida- eran acertados en aquella Ley de 1988, ya que se trata siempre de medidas de protección del comprador y en la L.P.H. lo que se quiere garantizar siempre directamente es a la Comunidad que es la acreedora y porque todo saneamiento no es una medida de responsabilidad contractual, que se justifica por el incumplimiento de un deber de prestación, sino que el saneamiento lo que supone es la insatisfacción del interés del comprador. En nuestro caso la L.P.H. está tratando de garantizar el cobro de cuotas atrasadas y no pagadas y esto no es incumplimiento ni es una carga oculta.
Pero aún siendo acertada la eliminación del saneamiento, lo que si creo es que la Ley de 1988 se estaba refiriendo a la transmisión mediante escritura pública, posiblemente porque el Legislador quiere resaltar la importancia de la documentación pública y su posible acceso al Registro. Para algunos Autores en aquella Ley se quedaba la duda de si quedaba incluido o no la transmisión por documento privado. Yo no creo que fuera eso, porque es de sobras conocido que la transmisión por documento privado es todavía muy frecuente. Si el Legislador hubiera querido dejar fuera al documento privado habría dicho escritura pública y no lo dice. Se limita en la Ley de 1988 a decir "En la escritura por la que se transmita..". Además tanto en escritura pública, una de las manifestaciones del instrumento público autorizado por Notario, como en documento privado se puede transmitir la propiedad de una finca, siempre y cuando se den los requisitos exigidos en el art. 1261 del Código civil y concordantes. Lo que posiblemente ocurra cuando se hace la transmisión de un piso o local en régimen de propiedad horizontal en documento privado es que los interesados se pongan de acuerdo en relación con las deudas frente a la Comunidad. Y si no lo hacen igualmente la Comunidad podrá reclamar al nuevo propietario por los trámites judiciales que sean del caso pues la fecha del documento privado y por lo tanto el cambio de titularidad se puede probar por los medios que establece el...
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