Ley del Impuesto sobre la Renta

AutorEladio Campero Guerrero/Raymundo Fol Olguin
Páginas17-65

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1. Ingresos gravables por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles

Se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, los siguientes:

1. Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y, en general, por otorgar a título oneroso, el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma.

2. Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.

(Art. 114, LISR)

2. Ingresos por operaciones de fideicomiso

En caso de que se realicen operaciones de fideicomiso por las que se otorgue el uso o goce temporal de bienes inmuebles, se considera que los rendimientos son ingresos del fideicomitente, aun cuando el fideicomisario sea una persona distinta.

Lo indicado en el párrafo anterior no será aplicable a los fideicomisos irrevocables, en los cuales el fideicomitente no tenga derecho a readquirir de la fiduciaria el bien inmueble, en cuyo caso se considerará que los rendimientos son ingresos del fideicomisario desde el momento en que el fideicomitente pierda el derecho a readquirir el bien inmueble.

(Art. 117, LISR)

3. Momento en que se deben acumular los ingresos por arrendamiento

Las personas físicas acumularán los ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles en el momento en que los cobren.

Los ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles en crédito se acumularán hasta el ejercicio en que sean cobrados, independientemente del ejercicio en que se haya entregado el comprobante fiscal u otorgado el uso o goce temporal de los inmuebles.

(Art. 114, LISR)

4. Deducciones autorizadas

Los contribuyentes que tributen en este régimen fiscal podrán efectuar las deducciones siguientes:

1. Los pagos efectuados por el impuesto predial de los inmuebles, así como las contribuciones locales de mejoras, planificación o cooperación para obras públicas

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que afecten a los inmuebles y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.

(Art. 115, fracción I, LISR)

2. Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al inmueble y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble (arrendatarios).

(Art. 115, fracción II, LISR)

3. Los intereses reales pagados por préstamos destinados a la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles arrendados.

Para estos efectos, se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan al ajuste anual por inflación. Para determinar el interés real, en lo conducente se aplicará lo dispuesto en el artículo 134 de la LISR.

(Art. 115, fracción III, LISR)

4. Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones sobre dichos salarios, efectivamente pagados.

Para poder deducir los salarios, comisiones y honorarios, estos no deberán exceder en su conjunto, de 10% del total de los ingresos anuales por arrendamiento.

(Arts. 115, fracción IVy 148, fracción VI, LISR)

5. El importe de las primas de seguros que amparen los bienes inmuebles.

(Art. 115, fracción V, LISR)

6. Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.

(Art. 115, fracción VI, LISR)

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En caso de que el arrendador ocupe parte del inmueble que está arrendando, incluso en forma gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, impuesto predial o derechos de cooperación de obras públicas que correspondan de manera proporcional al inmueble ocupado por él o de la otorgada gratuitamente.

La parte proporcional a que se refiere el párrafo anterior se calculará considerando el número de metros cuadrados de construcción del bien inmueble ocupado por él u otorgado en forma gratuita, en relación con el total de metros cuadrados de construcción del mismo.

Cuando los contribuyentes renten inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, podrán deducir los gastos comunes efectuados en relación con el inmueble. Para tal efecto se cumplirán los requisitos previstos en el artículo 121 del Reglamento de la LISR.

En caso de que las deducciones no se efectúen dentro del periodo al que correspondan, estas se podrán realizar en los siguientes periodos del mismo ejercicio o al presentar la declaración anual.

Lo anterior se establece en el artículo 185 del Reglamento de la LISR.

(Arts. 115, antepenúltimo y penúltimo párrafos, LISR; 121 y 185, RISR)

5. Requisitos de las deducciones autorizadas

Las deducciones autorizadas por arrendamiento deberán reunir los requisitos siguientes:

1. Que sean estrictamente indispensables para la obtención de los ingresos por arrendamiento.

(Art. 147, fracción I, LISR)

2. Que se resten una sola vez, aun cuando estén relacionadas con la obtención de diversos ingresos.

(Art. 147, fracción III, LISR)

3. Que estén amparadas con comprobantes fiscales.

Los contribuyentes podrán comprobar la autenticidad de los CFDI que reciban consultando en la página de Internet del SAT si el número de folio que ampara el comprobante fiscal digital fue autorizado al emisor y si al momento de la emisión del comprobante fiscal digital el certificado que ampare el sello digital se encontraba vigente y registrado en dicho órgano desconcentrado.

Para efectos del párrafo anterior, el SAT a través de su página en Internet, sección "Comprobantes Fiscales" proporcionará lo siguiente:

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  1. Un servicio de validación de CFDI, en el que se deberán ingresar, uno a uno, los datos del comprobante que la plantilla electrónica requiera, para obtener el resultado de la validación.

  2. Una herramienta de validación masiva de CFDI, consistente en una aplicación informática gratuita, en la cual se podrán ingresar archivos que contengan los datos de los comprobantes que se desee validar.

    (Arts. 147, fracción IV, LISR; 29, CFF; regla 2.7.1.4, RMF2015)

    4. Que los pagos cuya contraprestación exceda de $2,000.00 se efectúen mediante transferencia electrónica de fondos desde cuentas abiertas a nombre del contribuyente en instituciones que componen el sistema financiero y las entidades que para tal autorice el Banco de México; cheque nominativo de la cuenta del contribuyente, tarjeta de crédito, débito o de servicios, o a través de los monederos electrónicos que al efecto autorice el SAT.

    Para estos efectos, la regla 2.7.1.32 de la RMF2015 indica que las tarjetas de servicio son aquellas emitidas por empresas comerciales no bancarias en términos de las disposiciones que al efecto expida el Banco de México.

    Los pagos que se realicen mediante cheque nominativo del contribuyente, también podrán efectuarse mediante traspasos de cuentas en instituciones de crédito o casas de bolsa.

    De acuerdo con la fracción III del artículo 3o. de las Disposiciones Transitorias del CFF para 2012, en la referencia a "traspasos de cuentas en instituciones de crédito o casas de bolsa", incluso del propio contribuyente, indicada en el párrafo anterior, se entenderán comprendidas las transferencias electrónicas de fondos desde cuentas abiertas a nombre del contribuyente en instituciones que componen el sistema financiero y las entidades que para tal efecto autorice el Banco de México.

    En caso de que el contribuyente efectúe erogaciones a través de un tercero (excepto tratándose de contribuciones), deberá expedir cheques nominativos a favor de éste; y cuando el tercero realice pagos por cuenta del contribuyente, estos deberán reunir los requisitos indicados en el numeral anterior.

    (Arts. 147, fracción IV, LISR; 35 y 223, RISR)

    5. Que estén debidamente registradas en contabilidad.

    Se entenderá que se cumple con este requisito, incluso cuando se lleven en cuentas de orden.

    (Arts. 147, fracción V, LISR; 232, RISR)

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    6. Que los pagos de primas por seguros o fianzas se hagan de conformidad con las leyes de la materia y correspondan a conceptos que la LISR señala como deduci-bles o que en otras leyes se establezca la obligación de contratarlos.

    (Art. 147, fracción VI, LISR)

    7. Que se cumplan las obligaciones establecidas en la LISR en materia de retención y entero de impuestos a cargo de terceros o que, en su caso, se recabe de estos copia de los documentos en que conste el pago de tales impuestos.

    (Art. 147, fracción VII, LISR)

    8. Los pagos al extranjero sólo se podrán deducir cuando el contribuyente proporcione la declaración informativa de los residentes en el extranjero a los que les haya efectuado pagos.

    (Art. 147, fracción VII, LISR)

    9. Los pagos de salarios y conceptos asimilados a estos, se podrán deducir siempre que las erogaciones por concepto de remuneración, las retenciones del ISR correspondientes y las deducciones del impuesto local por salarios y, en general, por la prestación de un servicio personal independiente...

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