Ingresos por enajenacion de bienes

AutorAlejandro Barrón Morales
Páginas155-197

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1. Concepto de ingresos por enajenacion de bienes

En el artículo 14 del CFF, se define el concepto de enajenación, el cual en términos generales representa cualquier transmisión de propiedad.

De acuerdo con el artículo 119 de la LISR, en los casos de permuta se considerará que existen dos enajenaciones. El Capítulo IV del Título IV de la referida Ley, no es aplicable cuando se trate de la enajenación de bienes afectos a la actividad empresarial y profesional de la persona física, caso en el cual la ganancia en la enajenación se considera un ingreso adicional de dichas actividades.

Se entiende por ingreso el monto de la contraprestación obtenida con motivo de la enajenación, inclusive en crédito, y cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.

No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión de propiedad de bienes por causa de muerte, donación o fusión de sociedades, ni los que deriven de la enajenación de bonos, valores y otros títulos de crédito, siempre que el ingreso por enajenación se considere interés en los términos del artículo 8o. de la LISR.

Se entiende que los ingresos por este concepto son afectos a sociedad conyugal o copropiedad, lo cual resulta lógico, si consideramos que en ambos casos el bien enajenado pertenece a los cónyuges o a los copropietarios, en la proporción que lo marque el contrato respectivo.

De conformidad con el artículo 128 de la LISR, las personas físicas que obtengan ingresos por enajenación de bienes deberán informar a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos electrónicos, que señale el SAT mediante reglas de carácter general, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquél en el que se realice la operación, de las contraprestaciones recibidas en efectivo en moneda nacional o extranjera, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a $ 100,000.00. En las referidas reglas de carácter general se podrá establecer supuestos en los que no sea necesario presentar la mencionada información.

2. Ingresos exentos

a) De acuerdo con el inciso a) de la fracción XIX del artículo 93 de la LISR, están exentos los ingresos derivados de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientos mil UDIS y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pa-

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go provisional, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público.

Considerando el valor de la UDI del 10 de diciembre de 2014 (último valor publicado a la fecha de escribir esta obra), el precio de venta máximo para que se considere exenta la enajenación de casa habitación es de $ 3’681,911.00 (700,000 X 5.259873).

Suponiendo los siguientes datos, la parte exenta y gravada en una enajenación de casa habitación serían:

Fecha de la venta: 10 de diciembre de 2014 Precio de venta: $ 5’000,000.00 Deducciones autorizadas: $ 3’340,000.00

Precio de venta $ 5’000,000.00 Menos:
Parte exenta 3’681,911.00 Excedente $ 1’318,089.00

$ 1’318,089.00 = 0.2636 x 100 = 26.36% $ 5’000,000.00

Deducciones autorizadas $ 3’340,000.00 Por: Proporción 26.36% CANTIDAD DEDUCIBLE $ 880,424.00

Ingreso no exento $ 1’318,089.00 Menos:
Cantidad deducible 880,424.00 INGRESO GRAVADO $ 437,665.00

La exención será aplicable siempre que durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiera enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.

El fedatario público deberá consultar al SAT a través de su página de Internet si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención y dará aviso al SAT de dicha enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, el impuesto retenido.

Adicionalmente, el antepenúltimo párrafo del referido artículo 93 establece que para gozar de la exención, el contribuyente deberá declarar el ingreso proveniente de la enajenación de su casa habitación, cuando esté obligado a ello en los términos del tercer párrafo del artículo 150 de la LISR. Dicho párrafo señala que los contribu-

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yentes que en el ejercicio hayan obtenido ingresos totales, incluyendo aquéllos por los que no se esté obligado al pago del impuesto y por los que se pagó impuesto definitivo, superiores a $ 500,000.00, deberán declarar la totalidad de sus ingresos, incluidos aquéllos por los que no se esté obligado al pago del impuesto por concepto de viáticos, de enajenación de casa habitación y por herencia o legado y por los que se haya pagado definitivo por concepto de premios.

De acuerdo con el artículo 130 del RISR, los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la misma es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida con el del domicilio del bien inmueble enajenado y siempre que estén a nombre del contribuyente, su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta:

– La credencial de elector, expedida por el IFE

– Comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o telefonía fija

– Estados de cuenta que proporcionen las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales y de tarjetas de crédito no bancarias

Asimismo, de conformidad con el artículo 129 del RISR, se considera que la casa habitación comprende además la superficie del terre- no que no exceda de tres veces el área cubierta por las construccio-nes que integran la casa habitación. Por el excedente se pagará el impuesto correspondiente a la enajenación del terreno.

Por ejemplo, si el área del terreno cubierta por las construcciones es de 200 m2, para que se considere que dicho terreno forma parte de la casa habitación no debe ser mayor a 600 m2. Si el terreno tuviera una superficie de 750 m2, la ganancia correspondiente a 150 m2, no se consideraría proveniente de la venta de la casa habitación, sino ganancia por la venta de terreno sujeto al pago del ISR.

b) De conformidad con el inciso b) de la fracción XIX del artículo 93 de la LISR, no se pagará el impuesto por los ingresos que deriven de la enajenación de bienes muebles, cuando en un año de calendario la diferencia entre el total de las enajenaciones y el costo comprobado de adquisición de los bienes enajenados, no exceda de tres veces el SMG del área geográfica del contribuyente elevado al año. Por la utilidad que exceda se pagará el impuesto.

c) La fracción XXVIII del artículo 93 de la LISR, establece que no se pagará el impuesto por los ingresos que deriven de la enajenación de derechos parcelarios, de las parcelas sobre las que hubiera adoptado el dominio pleno o de los derechos comuneros, siempre y cuando sea la primera transmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros y la misma se realice en los términos de la legislación de la materia; caso en el cual de conformidad con el artículo 132 del RISR los fedatarios públicos no calcularán el ISR a cargo del enajenante.

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3. Determinacion de la base gravable, los pagos provisionales y el impuesto anual

De acuerdo con los artículos 120, 121 al 124 de la LISR, la base gravable se determina restando a los ingresos obtenidos (ingresos producto de la enajenación), las deducciones autorizadas que se mencionan en el artículo 121 de la referida Ley, mismas que se señalan a continuación:

– El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de la Ley. En el caso de inmuebles, dicho costo será cuando menos el 10% del monto de la enajenación de que se trate

– El importe actualizado en los términos del artículo 124 de la Ley, de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación

– Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, pagados por el enajenante; así como el impuesto local sobre ingresos por arrendamiento de inmuebles (se refiere al impuesto cedular que en su caso se establezca en cada una de las entidades federativas o en el Distrito Federal, en los términos de los artículos 41 y 43 de la Ley del IVA); asimismo, serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles. Estas deducciones se actualizan en los términos del penúltimo párrafo del artículo 121 de la Ley

– Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien. Estas...

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