Ingresos por enajenación de bienes
| Autor | Alejandro Barrón Morales |
| Páginas | 157-218 |
CAPITULO X
INGRESOS POR ENAJENACION DE BIENES
1. CONCEPTO DE INGRESOS POR ENAJENACION DE BIENES
En el artículo 14 del CFF, se define el concepto de enajenación, el cual
en términos generales representa cualquier transmisión de propiedad.
De acuerdo con el artículo 146 de la LISR, en los casos de permuta se
considerará que existen dos enajenaciones. El Capítulo IV del Título IV de
la referida Ley, no es aplicable cuando se trate de la enajenación de bienes
afectos a la actividad empresarial y profesional de la persona física, caso
en el cual la ganancia en la enajenación se considera un ingreso adicional
de dichas actividades.
Se entiende por ingreso la cantidad obtenida con motivo de la enaje-
nación, inclusive en crédito, y cuando por la naturaleza de la transmisión
no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por
persona autorizada por la SHCP.
No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la
transmisión de propiedad de bienes por causa de muerte, donación o fu-
sión de sociedades, ni los que deriven de la enajenación de bonos, valores
y otros títulos de crédito, siempre que el ingreso por enajenación se consi-
dere interés en los términos del artículo 9o. de la LISR.
Se entiende que los ingresos por este concepto son afectos a sociedad
conyugal o copropiedad, lo cual resulta lógico, si consideramos que en
ambos casos el bien enajenado pertenece a los cónyuges o a los copropie-
tarios, en la proporción que lo marque el contrato respectivo.
De conformidad con el artículo 154 Ter de la LISR, las personas físicas
que obtengan ingresos por enajenación de bienes deberán informar a las
autoridades fiscales, a través de los medios y formatos electrónicos, que
señale el SAT mediante reglas de carácter general, a más tardar el día 17
del mes inmediato posterior a aquél en el que se realice la operación, de
las contraprestaciones recibidas en efectivo en moneda nacional o extran-
jera, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a
$ 100,000.00. En las referidas reglas de carácter general se podrá esta-
blecer supuestos en los que no sea necesario presentar la mencionada
información.
2. INGRESOS EXENTOS
a) De acuerdo con el inciso a) de la fracción XV del artículo 109 de la
LISR, están exentos los ingresos derivados de la enajenación de la
casa habitación del contribuyente, siempre que el precio de venta
no exceda de un millón quinientas mil UDIS y la transmisión se
formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará
la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional,
EDICIONES FISCALES ISEF 158
considerando las deducciones en la proporción que resulte de divi-
dir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El
cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional
se realizará por el fedatario público.
Considerando el valor de la UDI (estimada) del 25 de abril de 2011
de 4.592800, el precio de venta máximo para que se considere exen-
ta la enajenación de casa habitación es de $ 6’889,200.00 (1’500,000
x $ 4.592800).
Suponiendo los siguientes datos, la parte exenta y gravada en una
enajenación de casa habitación serían:
Fecha de la venta: 25 de abril de 2011
Precio de venta: $ 8’500,000.00
Deducciones autorizadas: $ 6’000,000.00
Precio de venta $ 8’500,000.00
Menos:
Parte exenta 6’889,200.00
Excedente $ 1’610,800.00
$ 1’610,800.00 =0.1895 x 100 = 18.95%
$ 8’500,000.00
Deducciones autorizadas $ 6’000,000.00
Por:
Proporción 18.95%
CANTIDAD DEDUCIBLE $ 1’137,000.00
Ingreso no exento $ 1’610,800.00
Menos:
Cantidad deducible 1’137,000.00
INGRESO GRAVADO $ 473,800.00
La exención será aplicable siempre que durante los cinco años
inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el
contribuyente no hubiera enajenado otra casa habitación por la que
hubiera obtenido la exención y manifieste, bajo protesta de decir
verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se
protocolice la operación.
El límite de un millón quinientas mil UDIS, no será aplicable cuando
el enajenante demuestre haber residido en su casa habitación du-
rante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajena-
ción; por lo que este caso independientemente del monto del precio
de venta, la enajenación estará exenta en su totalidad.
El fedatario público deberá consultar al SAT si previamente el con-
tribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco
años anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la
que hubiera obtenido la exención y dará aviso al SAT de dicha ena-
jenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, el
impuesto retenido.
Adicionalmente, el antepenúltimo párrafo del referido artículo 109
establece que para gozar de la exención, el contribuyente deberá
declarar el ingreso proveniente de la enajenación de su casa habita-
ción, cuando esté obligado a ello en los términos del tercer párrafo
del artículo 175 de la LISR. Dicho párrafo señala que los contribuyen-
tes que en el ejercicio hayan obtenido ingresos totales, incluyendo
aquéllos por los que no se esté obligado al pago del impuesto y por
los que se pagó impuesto definitivo, superiores a $ 1’500,000.00,
deberán declarar la totalidad de sus ingresos, incluidos aquéllos por
los que no se esté obligado al pago del impuesto por concepto de
viáticos, de enajenación de casa habitación y por herencia o legado
y por los que se haya pagado definitivo por concepto de premios.
Mediante la fracción LXII de disposiciones transitorias para el
año 2002, se señala que durante dicho año 2002, el límite de
$ 1’500,000.00, será de $ 1’000,000.00 y a partir del ejercicio de
2003 será de $ 500,000.00; por lo que el límite de $ 1’500,000.00,
realmente nunca se aplicó.
Por lo tanto, si durante el ejercicio de 2011, los ingresos totales del
contribuyente fueran superiores a $ 500,000.00, incluyendo el ingre-
so por la enajenación de la casa habitación del contribuyente, y este
último ingreso no fuera declarado, automáticamente no se gozará
de la exención, cuando la omisión sea descubierta por la autoridad
fiscal.
De acuerdo con el artículo 130 del RISR, los contribuyentes deberán
acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que
el inmueble objeto de la misma es la casa habitación del contribu-
yente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se
mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en
dicha documentación coincida con el del domicilio del bien inmue-
ble enajenado y siempre que estén a nombre del contribuyente, su
cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta:
– La credencial de elector, expedida por el IFE
– Comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los
servicios de energía eléctrica o telefonía fija
– Estados de cuenta que proporcionen las instituciones que com-
ponen el sistema financiero o por casas comerciales y de tarjetas
de crédito no bancarias
Asimismo, de conformidad con el artículo 129 del RISR, se considera
que la casa habitación comprende además la superficie del terre-
no que no exceda de tres veces el área cubierta por las construccio-
nes que integran la casa habitación. Por el excedente se pagará el
impuesto correspondiente a la enajenación del terreno.
Por ejemplo, si el área del terreno cubierta por las construcciones es
de 200 m2, para que se considere que dicho terreno forma parte de
la casa habitación no debe ser mayor a 600 m2. Si el terreno tuviera
una superficie de 750 m2, la ganancia correspondiente a 150 m2, no
se consideraría proveniente de la venta de la casa habitación, sino
ganancia por la venta de terreno sujeto al pago del ISR.
b) De conformidad con el inciso b) de la fracción XV del artículo 109 de
la LISR, no se pagará el impuesto por los ingresos que deriven de la
enajenación de bienes muebles, cuando en un año de calendario la
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