De los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles
| Autor | Arnulfo Sánchez Miranda |
| Páginas | 119-129 |
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Objetivo general
Dar a conocer aquellos ingresos que obtienen las personas físicas por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles; sus pagos provisionales y demás obligaciones, para que puedan cumplir cabalmente con sus obligaciones de pago y accesorias.
Objetivos específicos
Al finalizar el estudio de este capítulo, el estudiante podrá:
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Conocer los ingresos que provienen de la actividad de arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
2. Identificar que es uso o goce.
3. Los períodos de los pagos provisionales y su procedimiento, así como el ISR del ejercicio.
4. Las deducciones documentadas y pagadas.
5. Las obligaciones accesorias.
La LISR no distingue a qué se refiere en concreto cuando menciona los ingresos que pueden obtener las personas físicas por arrendamiento y por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
En el otorgamiento del uso o goce temporal de un bien, solamente se concede dos de los tres elementos que una cosa puede tener, pues no se dispone de ésta al no tener su propiedad; la cosa se puede poseer y esto no indica que se tenga la propiedad; cuando se otorga el goce de un bien, se tiene una posesión derivada. En
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estricto sentido uso y goce son sinónimos, pero en materia legal existen diferencias entre estos conceptos, pues en el uso se disfrutan los frutos del bien, y en el goce se dispone del bien porque se posee. El uso de acuerdo con el Diccionario jurídico mexicano consiste en el derecho a usar la cosa ajena y de disfrutar de los frutos, situación similar al goce con la diferencia únicamente que en este último se dispone de la cosa, pudiendo existir de por medio una contraprestación pactada, entre quien entrega la cosa y quien la usa o goza.
El artículo 2398 del CCF (Código Civil Federal) menciona que hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto; es decir, la obligación que nace es la de dar; el acreedor se compromete a dar la cosa objeto del contrato, y el deudor a pagar por el uso o goce que le dará a la cosa.
Para los efectos de la LISR, el tema en cuestión, tiene su fundamento en el Capítulo III, del Título IV, de los artículos 114 al 118.
El artículo 114 indica que: “Se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, los siguientes:
I. Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma.
II. Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.”
Además de requerir el convenio de las partes por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, es fundamental su otorgamiento a título oneroso lo que significa pactar una contraprestación o en su caso un rendimiento.
– Del momento de la declaración de los ingresos
Los ingresos en crédito se declararán y se calculará el impuesto que les corresponda hasta el año de calendario en el que sean cobrados.
Para los efectos del otorgamiento de los ingresos por arrendamiento y en general por el uso o goce temporal de bienes, el artículo 93 de la LISR señala algunos conceptos que son ingresos exentos: No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención
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de los siguientes ingresos:
Contratos de arrendamiento prorrogados
XVIII. Los que provengan de contratos de arrendamiento prorrogados por disposición de Ley.
Herencia o legado
XXII. Los que se reciban por herencia o legado.
Pudiendo ser aquellos inmuebles que la persona física recibe por concepto de alguna herencia o legado para posteriormente arrendarlos a terceros. La percepción de dichos inmuebles no será un ingreso acumulable, pero los frutos económicos que perciba como consecuencia de su arrendamiento sí lo serán, debiendo aplicar las disposiciones de este tema en análisis.
El artículo 115 señala aquellas deducciones que únicamente son para las personas que obtengan ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, las cuales son las siguientes:
Los pagos de contribuciones
I. Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en este último caso de acuerdo al artículo 43 de la LIVA, en su fracción II.
Gastos de mantenimiento y agua
II. Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
Intereses reales
III. Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación. Para determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en el artículo 134 de esta Ley.
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Los salarios y sus contribuciones, las comisiones y los honorarios
IV. Los salarios...
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