Enajenación de bienes (inmuebles)
| Autor | Benjamín Díaz Castrejón |
| Páginas | 51-92 |
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De acuerdo con el artículo 119 de la Ley, se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación:
a) En los casos de permuta2 se considerará que hay dos enajenaciones.
b) Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación.
c) Cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.
No se considerarán ingresos por enajenación, de acuerdo con el último párrafo de este artículo, los que deriven de la transmisión de propiedad de bienes por:
a) Causa de muerte, y
b) La donación.
La enajenación de la casa habitación del contribuyente
El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, señala como ingreso exento la enajenación de la casa habitación del contribuyente,
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siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se for-malice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV, Sección I, del Título IV, de esta Ley, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestración obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.
La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir la verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.
El último párrafo se refiere a obligaciones de los fedatarios públicos en relación a estas operaciones.
Conceptos que comprenden la casa habitación
Asimismo, el Reglamento aclara en su artículo 154, que para los efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, se considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.
Criterio normativo 42/ISR/N. Ingresos por enajenación de bienes inmuebles destinados a casa habitación.
Este criterio, aclara que para efectuar el cálculo de la superficie del terreno, no deberá tomarse en cuenta el área cubierta por las construcciones destinadas a un fin diverso al habitacional.
Documentos para acreditar la exención
El Reglamento en su artículo 155, obliga a los contribuyentes a acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida plenamente o, en su caso, con alguno de los elementos fundamentales del domicilio del inmueble enajenado utilizados en el instrumento correspondiente:
I. La credencial para votar, expedida por el Instituto Nacional Electoral.
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II. Los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.
III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
Comentario: Si el enajenante no presenta ningún documento de los mencionados pagará el ISR.
Enajenación de derechos parcelarios o comuneros
Estas enajenaciones se encuentran reguladas por el artículo 93, fracción XXVIII, de la Ley.
El artículo 120, señala que las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las deducciones a que se refiere el artículo 121 de esta Ley; con la ganancia así determinada se calculará el impuesto anual como sigue:
I. La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.
II. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior, será la parte de la ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año de calendario de que se trate y se calculará, en los términos de este Título, el impuesto correspondiente a los ingresos acumulables.
III. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo. El impuesto que resulte se sumará al calculado conforme a la fracción que antecede.
El contribuyente podrá optar por calcular la tasa a que se refiere el párrafo que antecede, conforme a lo dispuesto en cualquiera de los dos incisos siguientes:
a) Se aplicará la tarifa que resulte conforme al artículo 152 de esta Ley a la totalidad de los ingresos acumulables obtenidos
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en el año en que se realizó la enajenación, disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia Ley, excepto las establecidas en las fracciones I, II, y III del artículo 151 de la misma. El resultado así obtenido se dividirá entre la cantidad a la que se le aplicó la tarifa y el cociente será la tasa.
ESQUEMA
Tasa = Tarifa art. 152 / Base a la cual se le aplicó la tarifa del art. 152 = %
b) La tasa promedio que resulte de sumar las tasas calculadas conforme a lo señalado en el inciso anterior para los últimos cinco ejercicios, incluido aquél en el que se realizó la enajenación, dividida entre cinco.
ESQUEMA
Tasa = Suma de las tasas de los últimos 5 ejercicios / 5 = %
Cuando el contribuyente no hubiera obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios previos a aquél en que se realice la enajenación, podrá determinar la tasa promedio a que se refiere el párrafo anterior con el impuesto que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia por la enajenación de bienes a que se refiere la fracción I de este artículo.
El artículo 202, del Reglamento, estipula que para los efectos del artículo 120, fracción III, inciso b) de la Ley, las personas físicas que no hubieran obtenido ingresos acumulables en cualquiera de los cuatro ejercicios previos a aquél en que se realice la enajenación, podrán determinar la tasa en términos del artículo 120, párrafo segundo de la Ley, respecto de los ejercicios en los cuales no obtuvieron ingresos.
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ESQUEMA
Total de ingresos por enajenación $
Menos:
Ingresos exentos $
Ingresos gravados $
Menos:
Deducciones autorizadas actualizadas (art. 121) $
Ganancia total (cuando las deducciones son inferiores) $
Entre:
Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación (sin exceder de 20 años) X
Ganancia acumulable que se sumará a los demás ingresos $
Por lo tanto:
Ganancia total $
Menos:
Ganancia acumulable $
GANANCIA NO ACUMULABLE $
Ganancia no acumulable $
Por:
Tasa de impuesto (tomando cualquiera de las dos opciones anteriores) %
Impuesto de la ganancia no acumulable $
Más:
Impuesto de los ingresos acumulables $
IMPUESTO DEL EJERCICIO $
En este esquema se consideró que no existen pérdidas por enajenación de bienes.
El Reglamento en su artículo 201, menciona las siguientes reglas:
En la enajenación de inmuebles cuyo dominio pertenezca en proindiviso a varias...
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