Enajenación de bienes

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Autor:José Pérez Chávez; Eladio Campero Guerrero †; Raymundo Fol Olguín
RESUMEN

Concepto de enajenación. Enajenación de bienes inmuebles. Caso 1. Caso 2. Pagos provisionales estatales. Caso 1. Caso 2. Cálculo del impuesto anual. Caso 1. Disminución de pérdidas. Caso 1. Enajenación de bienes muebles. Caso 1. Caso 2.

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Concepto de enajenación

De conformidad con el primer párrafo del artículo 146 de la LISR , se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el CFF .

Al respecto, el artículo 14 de dicho Código establece que se entiende por enajenación de bienes, lo siguiente:

  1. Toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado.

  2. Las adjudicaciones, aun cuando se realicen a favor del acreedor.

  3. La aportación a una sociedad o asociación.

  4. La que se realiza mediante el arrendamiento financiero.

  5. La que se realiza a través del fideicomiso, en los casos siguientes:

    1. En el acto en el que el fideicomitente designa o se obliga a designar fideicomisario diverso de él y siempre que no tenga derecho a readquirir del fiduciario los bienes.

    2. En el acto en el que el fideicomitente pierda el derecho a readquirir los bienes del fiduciario, si se hubiera reservado tal derecho.

    Cuando el fideicomitente reciba certificados de participación por los bienes que afecte en fideicomiso, se considerarán enajenados esos bienes al momento en que el fideicomitente reciba los certificados, salvo que se trate de acciones.

  6. La cesión de los derechos que se tengan sobre los bienes afectos al fideicomiso, en cualquiera de los momentos siguientes:

    1. En el acto en el que el fideicomisario designado ceda sus derechos o dé instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero. En estos casos, se considerará que el fideicomisario adquiere los bienes en el acto de su designación y que los enajena en el momento de ceder sus derechos o de dar dichas instrucciones.

    2. En el acto en el que el fideicomitente ceda sus derechos, si entre éstos se incluye el de que los bienes se transmitan a su favor.

    Cuando se emitan certificados de participación por los bienes afectos al fideicomiso y se coloquen entre el gran público inversionista, no se considerarán enajenados dichos bienes al enajenarse esos certificados, salvo que éstos les den a sus tenedores derechos de aprovechamiento directo de esos bienes, o se trate de ac-Page 766ciones. La enajenación de los certificados de participación se considerará como una enajenación de títulos de crédito que no representan la propiedad de bienes y tendrán las consecuencias fiscales que establecen las leyes fiscales para la enajenación de tales títulos.

  7. La transmisión de dominio de un bien tangible o del derecho para adquirirlo que se efectúe a través de enajenación de títulos de crédito o de la cesión de derechos que los representen. Esto no es aplicable a las acciones o partes sociales.

  8. La transmisión de derechos de crédito relacionados con la proveeduría de bienes, de servicios o de ambos, a través de un contrato de factoraje financiero en el momento de la celebración de dicho contrato, excepto cuando se transmitan por medio de factoraje con mandato de cobranza o con cobranza delegada, así como en el caso de la transmisión de derechos de crédito a cargo de personas físicas, en los que se considerará que existe enajenación hasta el momento en que se cobren los créditos correspondientes.

  9. La que se realice mediante fusión o escisión de sociedades, excepto en los supuestos a que se refiere el artículo 14-B del CFF .

    Asimismo, se considerará que hay dos enajenaciones en los casos de permuta.

Enajenación de bienes inmuebles

Ingresos exentos

Según el inciso a) de la fracción XV del artículo 109 de la LISR , no se pagará el impuesto por la obtención de los ingresos derivados de la enajenación de la casa-habitación del contribuyente.

En caso de que sólo una parte de la superficie del inmueble sea destinada a casa-habitación y la otra se utilice para un fin diverso o no se destinen exclusivamente para el uso habitacional, el ISR se pagará sólo por la parte que no corresponda a la superficie destinada a casa-habitación (criterio SAT 59/2007/ISR).

Cálculo del pago provisional

Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación, conforme a lo siguiente:

1o. Determinación de la base para el pago provisional.

Ganancia por enajenación de bienes inmuebles

(÷) Años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años

(=) Base para el pago provisional

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2o. Determinación del impuesto según la tarifa de los artículos 113 y 154 de la LISR .

Base para el pago provisional

(-) Límite inferior de la tarifa de los artículos 113 y 154, LISR

(=) Excedente sobre el límite inferior

(x) Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

(=) Impuesto marginal

( ) Cuota fija

(=) Impuesto según la tarifa de los artículos 113 y 154, LISR

La tarifa aplicable para el cálculo de los pagos provisionales que deban efectuarse, se determinará tomando como base la tarifa del artículo 113 de la LISR , sumando las cantidades correspondientes a las columnas relativas al límite inferior, límite superior y cuota fija, que en los términos de dicho artículo resulten para cada uno de los meses del año en que se efectúe la enajenación y que correspondan al mismo renglón identificado por el por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior. Tratándose de los meses del mismo año, posteriores a aquel en que se efectúe la enajenación, la tarifa mensual que se considerará será igual a la del mes en que se efectúe la enajenación.

3o. Determinación del impuesto a cargo en el pago provisional.

Impuesto según la tarifa de los artículos 113 y 154, LISR

(x) Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años

(=) Impuesto a cargo en el pago provisional

Las personas físicas que obtengan ingresos por la cesión de derechos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables o de certificados de vivienda o de derechos de fideicomitente o fideicomisario que recaigan sobre bienes inmuebles, deberán calcular y enterar el pago provisional de acuerdo con lo antes señalado.

(Art. 154, primer, segundo y penúltimo párrafos, LISR ).

Tratándose de ingresos por la enajenación de inmuebles, cuya fecha de adquisición del terreno no coincida con la fecha de la construcción, el pago provisional se calculará como sigue:

  1. Del importe total de la operación se separará el precio de enajenación tanto del terreno como el de la construcción.

  2. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, calculada conforme al artículo 148 de la LISR . Tratándose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se considerarán hechas en relación con ambos conceptos en la proporción que les corresponda conforme al precio de enajenación.

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  3. Las ganancias obtenidas conforme al número anterior se dividirán entre el número de años transcurridos, sin que exceda de 20 años entre la fecha de adquisición y la de construcción, respectivamente, y la de enajenación; la suma de ambos resultados será la parte de la ganancia que se acumulará a los demás ingresos obtenidos en el año de calendario de que se trate.

  4. Al monto de la ganancia acumulable conforme al número anterior, se le aplicará la tarifa del artículo 177 de la LISR y el resultado que se obtenga se dividirá entre dicha ganancia acumulable.

  5. El cociente que se obtenga conforme al número anterior se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construcción, respectivamente; cada resultado se multiplicará por el número de años que corresponda, según se trate del terreno o de la construcción.

  6. La suma de los resultados obtenidos con base en el número anterior, será el monto del pago provisional a enterar.

    Lo anterior, en términos del artículo 191, del RISR .

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Caso 1

PLANTEAMIENTO

Determinación del pago provisional por la enajenación de un bien inmueble en agosto de 2009, destinado para la renta de oficinas.

DATOS

* Ingresos por la venta de un inmueble destinado para oficinas

$954,000

* Costo comprobado de adquisición del terreno

$9,900

* Costo comprobado de adquisición de la construcción

$39,600

* Gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de adquisición, pagados por el enajenante

$330

* Fecha de adquisición del inmueble

20 de abril de 1994

* Fecha de erogación de los gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de adquisición, pagados por el enajenante

20 de abril de 1994

* Fecha de enajenación del inmueble

23 de agosto de 2009

* Años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación

15

* Por ciento de depreciación de la construcción conforme al artículo 151 de la LISR

3%

* INPC de julio de 2009 (supuesto)

132.811

* INPC de abril de 1994

27.339

DESARROLLO

1o. Determinación de la depreciación acumulada de la construcción.

Costo comprobado de adquisición de la construcción

$39,600

(x) Por ciento de depreciación anual

3%

(=) Depreciación anual

1,188

(x) Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación

15

(=) Depreciación acumulada de la construcción

$17,820

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2o. Determinación del costo de la construcción pendiente de deducir.

Costo comprobado de adquisición de la construcción

$39,600

(-) Depreciación acumulada de la construcción

17,820

(=) Costo de la construcción pendiente de deducir

$21,780

3o. Determinación del factor para actualizar el costo del terreno y la construcción pendiente de deducir....

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