Créditos y garantías hipotecarias de las empresas
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Las empresas, al inicio de sus actividades y ante la necesidad de contar con el capital de trabajo adecuado para su operación, procuran allegarse de recursos financieros suficientes que les permitirán alcanzar sus objetivos.
Dentro de las principales fuentes de financiamiento, se ubican las siguientes: la venta de bienes inmuebles, las aportaciones de los socios, los créditos bancarios a diversos plazos, y en casos extremos con garantía hipotecaria.
Aun cuando el financiamiento bancario resulta costoso, algunas empresas han tenido que recurrir a la alternativa en comento al no tener otra posibilidad de obtener el dinero necesario para continuar operando o hacer frente a sus obligaciones a corto o mediano plazo. En esta edición se incluye un estudio de la hipoteca, la cual funge como garantía para obtener recursos.
Es importante en primera instancia conocer qué bienes pueden ser hipotecables, pues en algún momento podría pensarse que cualquier bien mueble o inmueble puede ser sujeto de hipoteca. Así, son hipotecables los bienes inmuebles, los derechos reales asociados a éstos y ciertos bienes muebles (como naves y aeronaves) que para efectos jurídicos, se asimilan a los primeros.
Los bienes no hipotecables, son los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios para su adorno o comodidad; o bien, para el servicio de una industria, a no ser que se hipotequen con dichos edificios; los frutos y rentas pendientes; los bienes litigiosos; el uso y la habitación, así como las servidumbres que no se hipotequen junto con el predio dominante.
Ahora bien, de acuerdo con la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), la hipoteca es un gravamen que se constituye sobre un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación. Esta es una garantía real que el deudor otorga al acreedor, dándole así el derecho de disponer de un determinado bien enajenable, sin entregar la posesión del mismo, para garantizar y cumplir con la obligación y su preferencia en el pago; la hipoteca, es un derecho real que faculta al acreedor, en el caso de que el deudor no cumpla, a ser pagado con el valor de los bienes hipotecados.
Por su parte, el artículo 2893 del Código Civil Federal (CCF) considera a la hipoteca como una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.
Como se puede apreciar, las definiciones anteriores no mencionan el concepto de contrato, pero no se puede negar que la hipoteca lo sea, pues debe haber un acuerdo de voluntades al celebrarlo, en el cual se establezcan las condiciones y obligaciones para las partes.
Así, el licenciado Miguel Angel Zamora y Valencia en su libro Contratos civiles define a la hipoteca como un contrato en virtud del cual una persona llamada deudor hipotecario, constituye un derecho real del mismo nombre sobre un bien inmueble, determinado y enajenable, a favor de la otra parte llamada acreedor hipotecario, para garantizar el cumplimiento de una obligación, sin desposeer al deudor del bien gravado y que le da derecho al acreedor, de persecución y en caso de incumplimiento de la obligación, de enajenación y de preferencia para ser pagado con el producto de la enajenación, en el grado de prelación que señala la ley.
A su vez, la Condusef considera que un contrato de hipoteca es aquel en virtud del cual, el acreditante se obliga a
También es importante mencionar que la hipoteca, así como la prenda y la fianza, son contratos de garantía. La distinción entre estas figuras jurídicas se ha centrado en el carácter mobiliario o inmobiliario de las cosas que constituyen la garantía.
Cabe aclarar que la hipoteca comprende las acciones naturales del bien hipotecado; las mejoras realizadas por el propietario en los bienes gravados; los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de dichos objetos; así como los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y los nuevos pisos que levanten sobre los hipotecados.
Lo que no comprende la hipoteca son los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que éstos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito, así como las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigir el cumplimiento de la obligación garantizada.
El contrato de hipoteca posee las características siguientes:
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Es unilateral, porque sólo genera obligaciones para el deudor hipotecario.
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Es gratuito, ya que sólo genera provechos para el acreedor, consistentes en la seguridad desde el punto de vista económico, de que será cumplida la obligación del deudor, en su favor o indemnizado en caso de incumplimiento.
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Es consensual, en oposición a real, ya que no se requiere de la entrega del bien para el perfeccionamiento del contrato, pues mientras no se haga efectiva la garantía el deudor no tiene la obligación de entregar el bien.
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Es formal, porque para su validez requiere cumplir con características específicas impuestas por la ley.
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Es nominado, ya que se encuentra regulado por el CCF.
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Es accesorio, porque su existencia y validez dependen de una obligación...
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