Contrato de hipoteca. Disposiciones legales que lo regulan
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De acuerdo con el artículo 2893 del Código Civil Federal (CCF), la hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagada con el valor de los bienes.
Dicha garantía debe constituirse a través de un contrato hipotecario el cual, conforme al artículo 2919 del CCF, para producir efectos debe ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
Comentamos las disposiciones legales que regulan el contrato de hipoteca.
Es importante mencionar que este trabajo se elaboró de acuerdo con las disposiciones establecidas en el Código Civil Federal (CCF); sin embargo, para formular el contrato de hipoteca en cualquier estado de la República se deberá atender al Código Civil de la entidad que corresponda.
Además de la definición que se precisa en el artículo 2893 del CCF, algunos juristas definen la hipoteca de la siguiente manera:
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Según el CCF, existen dos tipos de hipoteca, a saber:
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Hipoteca voluntaria
Conforme al artículo 2920 del CCF, la hipoteca voluntaria es la convenida entre partes impuestas o por disposición del dueño de los bienes que se constituyan.
Estas hipotecas generalmente son constituidas para cubrir una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, y surten efectos contra terceros desde su inscripción, cuando la obligación llega a realizarse o la condición se cumple; esto, de acuerdo con el artículo 2921 del CCF.
Hipoteca necesaria
La hipoteca necesaria es aquella especial y expresa que por disposición de la ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los créditos de determinados acreedores.
Este tipo de hipoteca generalmente se utiliza para garantizar el pago de un crédito bancario.
Por otra parte, conforme al artículo 2919 del CCF, la hipoteca no podrá ser tácita ni general, sino que para producir efectos contra terceros deberá ser registrada ante el Registro Público de la Propiedad.
Las partes que intervienen en el contrato de hipoteca son las siguientes:
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El contrato de hipoteca posee las características siguientes:
1. Es unilateral, porque sólo genera obligaciones para el deudor hipotecario.
2. Es gratuito, pues sólo genera provechos para el acreedor, consistentes en la seguridad desde el punto de vista económico, de que será cumplida la obligación del deudor, en su favor o indemnizado en caso de incumplimiento.
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3. Es consensual, en oposición al real, ya que no se requiere de la entrega del bien para el perfeccionamiento del contrato, pues mientras no se haga efectiva la garantía el deudor no tiene obligación de entregar el bien.
4. Es formal, porque para su validez se requiere cumplir con características específicas impuestas por la ley.
5. Es nominado, dado que se encuentra regulado por el CCF.
6. Es oneroso, sólo por excepción, y esto se da cuando el acreedor paga una contraprestación al deudor hipotecario por la celebración del contrato y la constitución del derecho real, momento en el cual se considera que ya es bilateral, pues las dos partes intervienen y se benefician.
De acuerdo con el artículo 2898 del CCF, no se podrá hipotecar lo siguiente:
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Según el artículo 2897 del CCF, no formará parte de la hipoteca lo siguiente:
1. Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito.
2. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.
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En el cuadro siguiente se enlistan los derechos y las obligaciones que adquiere el deudor y acreedor hipotecario al momento de celebrar el contrato de hipoteca:
Derechos y obligaciones del deudor y acreedor hipotecario
| Del deudor | Del acreedor |
|
1. Derechos · Permanece en posesión del bien |
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